Le contenu du bail d'habitation




Le contrat de location ou bail d’habitation est conclu entre un propriétaire (le bailleur) et un locataire (le preneur). Avant de rédiger le contrat de location, le bailleur peut demander au futur locataire d’apporter un certain nombre de documents. Il s’agit généralement de la carte d'identité ; la carte d'assuré social ; la copie du relevé de compte bancaire ou postal ; l’attestation de bonne tenue du compte bancaire ou postal ; l’attestation d'absence de crédit en cours ; l’autorisation de prélèvement automatique ; le jugement de divorce, à l'exception du paragraphe qui commence par « Par ces motifs » ; l’attestation du précédent bailleur qui indique que le locataire est à jour de ses loyers et charges ; l’attestation de l'employeur ; le contrat de mariage ; le certificat de concubinage ; le chèque de réservation de logement ; l’extrait de casier judiciaire.

Le bail définit les obligations du bailleur et du locataire. Il est obligatoirement signé par les deux parties. C’est un document écrit. Il peut être rédigé sur papier libre à condition qu’il contienne toutes les clauses indispensables. On recommande toutefois de recourir à des modèles types. Il est possible d’obtenir des contrats de location pré-imprimés auprès des professionnels de l’immobilier ou des librairies spécialisées. Le contrat se fait en deux exemplaires minimum : il faut un original pour chacune des parties. Aussi, si une personne s’est portée caution, il faudra lui remettre un original. Les mentions obligatoires sont le nom ou la dénomination du bailleur, son domicile ou son siège social et s’il y a lieu ceux de son mandataire ; la date de prise d’effet du contrat et sa durée ; la consistance et la destination du bien loué ; la désignation des locaux et les équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive, et s’il y a lieu l’énumération des parties, des équipements et des accessoires de l’immeuble qui ont un usage commun ; le montant du loyer, les modalités de paiement et éventuellement les règles de révision ; le montant du dépôt de garantie s’il est prévu.

On joint l’état des lieux. Lorsqu’il doit être établi par huissier de justice, les parties sont prévenues sept jours avant par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. S’il n’y a pas d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état : il devra les rendre tels quels sauf s’il prouve le contraire. Parfois, le montant du loyer est déterminé par référence aux loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Dans ce cas, ces références doivent être jointes au contrat. Si l’immeuble est une copropriété, le copropriétaire-bailleur doit communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété sur la destination de l’immeuble, la jouissance, l’usage des parties privatives et communes en précisant la quote-part de chaque lot loué dans chacune des catégories de charges.

Le contrat de location est conclu pour une durée initiale minimum. Elle est de trois ans pour les bailleurs qui sont des personnes physiques et les bailleurs qui sont une société civile constituée entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ; et de minimum six ans pour les bailleurs qui sont des personnes morales. Mais, la loi autorise les baux de courte durée. Le propriétaire doit justifier de la nécessité de reprendre le logement pour lui, ses descendants ou ses ascendants pour des raisons familiales ou professionnelles. Par exemple, un départ à la retraite ou un enfant admis à l’université dans la ville où est située l’habitation. Le contrat de bail devra alors préciser l’événement en cause et expliciter les motivations. A défaut, le contrat sera réputé conclu pour trois ans. A l’approche de l’événement, le bailleur doit informer des suites du contrat de location au moins deux mois avant la date prévue. S’il confirme la réalisation de l’événement, le contrat de location prendra fin au terme indiqué. En revanche, si la réalisation de l’événement est retardée, le bailleur pourra reporter la date de fin du bail. Il ne peut le faire qu’une seule fois. Par exemple, dans le cas d’une admission à l’université, l’enfant doit passer des rattrapages en septembre. Il n’est pas possible de se rétracter après avoir signé le contrat de bail. Cela vaut aussi bien pour le bailleur que pour le locataire.

Les locataires ont la possibilité d’échanger leurs logements. Il y a trois conditions à respecter : premièrement, les deux logements appartiennent au même propriétaire et ils sont situés dans le même ensemble immobilier ; deuxièmement, l'une des familles a au moins trois enfants ; troisièmement, le logement échangé permet d'augmenter la surface du logement occupé par la famille la plus nombreuse. Chacun des locataires continue alors le contrat de bail de l'autre aux mêmes clauses et conditions.

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