Les obligations du locataire




Les obligations d’entretien et de réparation du logement en location sont différentes selon qu’il s’agisse d’un logement loué vide ou meublé. Les logements meublés sont régis par le Code civil tandis que les logements loués vides ou les logements sociaux suivent le régime dit de la loi de 1989.

De manière générale, pour l’entretien des logements mis en location la règle est simple, l’entretien courant et les petites réparations sont à la charge du locataire, tandis que les grosses réparations incombent au bailleur.

Ainsi, le locataire au cours de son bail devra se comporter de manière raisonnable et suivre toutes les consignes qui ont été prévues dans le contrat de bail, il sera également tenu d’effectuer toutes les petites réparations lorsque celles-ci seront rendues nécessaires. Par petites réparations on entend les réparations dont le coût est faible. On se réfère généralement à la liste des réparations locatives établie par décret pour déterminer quelles sont les petites réparations. Le locataire qui manque à son obligation est responsable des dommages causés du fait de sa négligence. Ainsi par exemple, le locataire qui n’entretient pas sa chaudière pourra être tenu responsable des dommages causés du fait de ce manque d’entretien, si la chaudière devient inutilisable, le remplacement se fera à sa charge puisqu’il a commis une faute (en principe il est à la charge du bailleur).

Dans certains cas où la réparation incombe au locataire il lui est possible, en raison des circonstances de l’espèce, de s’en dégager, tel est le cas :
• en cas de force majeur, par exemple si la foudre détruit certaines installations, c’est au bailleur de réparer, cette destruction n’étant pas imputable au locataire ;
• en cas de vétusté, les éléments vétustes sont à réparer par le bailleur ;
• si les installations mal conçues (le locataire ne peut pas être tenu de réparer une installation mal conçue).

Quoi qu’il en soit, durant toute la période ou il occupe le logement, le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent. C'est-à-dire tout ce qui excède l’usure normale des lieux ou des éléments du logement. Par exemple, si le carrelage mural de la salle de bain s’écroule, le locataire sera présumé responsable, il devra effectuer les réparations qui resteront à sa charge. A moins pour lui de prouver que cette dégradation ne lui est pas imputable, qu’il n’a commis aucune faute. Il pourra alors invoquer pour se décharger :
• la faute du bailleur,
• celle d’un tiers qu’il n’a pas lui-même introduit dans le logement (par exemple, un cambrioleur)
• ou un cas de force majeure.

Chaque cas est particulier et il n’est pas possible par avance de déterminer quand le locataire sera tenu responsable et quand il pourra se voir exonérer. Une chose est sûre, il ne devra avoir fait preuve d’aucune négligence (le locataire qui est cambriolé et qui voit son logement détruit à la suite du cambriolage pourra être tenu responsable s’il a lui-même été négligent, par exemple, en oubliant les clés sur la porte d’entrée).

Le locataire qui souhaite réaliser lui-même des travaux doit distinguer :

* S’il s’agit de petits aménagements, comme la tapisserie ou la peinture, il est libre de réaliser ce que bon lui semble.

* Par contre, si ces aménagements sont importants, il lui faut l’autorisation du bailleur. Il ne peut pas par exemple décider d’abattre un mur pour agrandir une pièce sans que le propriétaire ne soit sollicité. De la même manière, le locataire dont l’appartement ne contient pas le confort minimal nécessaire peut décider d’effectuer lui-même les travaux. Il devra toutefois, informer son bailleur en lui soumettant un devis des travaux. Ce dernier aura alors deux mois, soit pour refuser que les travaux ne soient effectués (il devra se fonder sur un motif sérieux et légitime), soit décider d’effectuer lui-même les travaux. Si celui-ci refuse, le locataire peut toujours décider de s’adresser au tribunal d’instance du lieu où est situé l’immeuble. S’il effectue des changements sans autorisation, non seulement il n’obtiendra pas le remboursement des frais qu’il a engagé, mais en outre, le bailleur sera en droit d’exiger de lui qu’il remette les lieux en état, et si par ailleurs il a mis en danger les autres occupants, le bailleur pourra mettre fin à son bail. Seule exception à cette règle, lorsque les réparations nécessitent d’être effectuées rapidement, pour la sécurité du locataire par exemple, il pourra les réaliser sans l’autorisation du bailleur et obtenir ultérieurement le remboursement des frais engagés.

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