En quoi consiste le métier de courtier en immobilier ?

Les courtiers immobiliers ou courtiers en prêt immobilier sont des personnes ou des sociétés qui sont un intermédiaire entre le prêteur et l’emprunteur. Ils ont la charge de mettre en relation les futurs acquéreurs d’un bien immobilier et les organismes bancaires. Le courtier n'est donc pas partie au contrat. Le courtier met en relation les personnes. La rémunération du courtier s’appelle « le courtage ». Le courtier immobilier se charge d’interroger les banques pour obtenir le meilleur crédit possible en fonction du projet personnel de son client. Il doit rechercher le meilleur taux de prêt immobilier et les meilleures conditions d’emprunt possible. Ce crédit doit correspondre au mieux au profil et à la profession des futurs acquéreurs. Il accompagne les emprunteurs dans le montage financier de toutes les opérations (achat de résidence principale ou secondaire, investissement locatif, défiscalisation,…). Ainsi, le courtier a un rôle de représentation, un rôle de conseil et un rôle de négociation. La négociation avec la banque concerne les frais de création de dossier, les frais de tenue de compte, l’assurance, la qualité du prêt, les frais de remboursement anticipé, les modalités de paiement, la mensualité et le taux d’intérêt.

Le courtier en prêt immobilier a pour principales missions de : comparer les offres des crédits immobiliers, négocier avec les organismes bancaires pour obtenir les meilleures conditions pour leurs clients (sur le montant de la mensualité, la durée de remboursement et le taux d’intérêt) et rédiger les dossiers de prêt. On distingue deux grandes catégories de courtiers immobiliers. La première catégorie est celle des courtiers immobiliers qui exercent dans les agences. Ce sont des conseillers qui vont recevoir, analyser et prendre en charge le client pour l’orienter vers la meilleure proposition personnalisée. Un mandat est signé lors du premier contact entre l’organisme de financement et le particulier. La confidentialité des données est garantit. Les courtiers ne percevront des honoraires qu’au moment du déblocage des fonds. La seconde catégorie est celle des courtiers immobiliers qui exercent sur internet. Ce sont des prescripteurs qui proposent sur leur site le meilleur taux à leurs clients. Les clients sont directement orientés vers les banques qui sont les plus aptes à leur obtenir le financement adapté. Le client choisit sa banque et constitue son dossier auprès d’elle. Le client peut donc obtenir des conditions privilégiées auprès des banques. Toutefois, la confidentialité des données n’est pas garantit. La mise en relation permet au courtier de percevoir un pourcentage. Ce pourcentage sera directement reversé à la banque retenue par le client si le dossier arrive à terme. Les courtiers immobiliers en ligne font des simulations de crédit immobilier. Certaines sociétés de courtage en ligne permettent d’obtenir gratuitement et rapidement les offres de prêt les plus intéressantes.

Les courtiers qui exercent en agence immobilière perçoivent des commissions des deux parties : le particulier et la banque. Ces deux modes de rémunération peuvent se cumuler. Le particulier facture des frais de courtage fixes ou proportionnels au montant du crédit principal. Ces frais correspondent généralement aux frais de dossiers pour un banquier. En principe, les demandes de devis sont gratuites. La banque facture une commission. La commission est proportionnelle au montant du crédit principal. La banque répercute ensuite cette commission sur le crédit. Les courtiers qui exercent sur internet sont rémunérés par les prêteurs. Les courtiers perçoivent une commission de 1% sur le montant du prêt. Généralement, les commissions sont plafonnées. Elles dépendent du poids des courtiers sur le marché. Les courtiers qui ne demandent aucune contrepartie financière perçoivent en réalité une commission versée par la banque partenaire qui a réalisé le prêt. Cette commission représente en moyenne 1 % du montant du prêt. Elle est financée par les frais de dossier.

Le courtier en prêt immobilier doit obtenir un mandat de la banque. Le mandat précise les opérations que le courtier est habilité à réaliser et les commissions de rémunération que la banque devra lui verser. Bien souvent, les banques fournissent aux courtiers des grilles de taux applicables en fonction des durées d'emprunt et du profil de l'emprunteur (niveau de revenu, taux d'endettement...). Ces grilles sont à la base de leur travail.

Après l’accord de l’emprunteur, le contrat de prêt est signé. Il est interdit à un courtier de demander des frais ou une rémunération avant la signature de l’acte avec le notaire ou le déblocage du prêt. Si le prêt choisi ne correspond pas aux exigences du client ou au mandat qui a été signé avec le courtier, le client n’a rien à régler. La loi informe et protège les consommateurs qui ont recours à un crédit immobilier. L’offre préalable de crédit doit être adressée au client gratuitement par voie postale. Cette offre est valable un mois. Le client ne peut l’accepter qu’après un délai de dix jours. L’offre de crédit doit contenir plusieurs informations, en particulier, la date et les conditions de mise à disposition du prêt ; le montant et le coût total du crédit ; le taux d'intérêt. L'acquéreur d’un bien immobilier dispose en général de dix à quinze jours après la signature de l’avant-contrat (par exemple une promesse de vente) pour déposer sa demande de prêt auprès de l'établissement financier de son choix. Il faut demander une lettre datée de l'établissement financier qui atteste du dépôt de la demande de prêt. L'offre de crédit est valable trente jours. L’emprunteur a un délai de réflexion de dix jours. Généralement, la remise des fonds est faite entre les mains du notaire. Le notaire remet ensuite le montant au vendeur. En cas de non réalisation de la vente, cette somme sera restituée à l'établissement financier. Si l'emprunteur souhaite renoncer à l'offre de crédit, il lui suffit de ne pas la signer.

La banque a un devoir de mise en garde lorsqu’elle consent un prêt à un emprunteur. Elle étudie les considérations de ses capacités financières et les risques de l’endettement qui naissent de l’octroi du prêt. Si la vente ne se réalise pas, il est possible de se rétracter dans les quatre mois qui suivent l’acceptation de l’offre. Pour renoncer au prêt, il faut envoyer à la banque le bordereau de rétractation qui est joint à l’offre préalable par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le courtier a pour rôle de gérer au mieux les intérêts du futur acquéreur et d’assurer dans les meilleures conditions la couverture des risques. Le courtier a un devoir de conseil et d’information. Il doit éclairer son client sur le contenu des garanties, sur leur régime et sur leur articulation. Le courtier doit veiller à l’adaptation des garanties aux risques présentés. Il doit diriger les choix de son client au mieux de ses intérêts pour assurer dans les meilleures conditions la couverture de ses biens. Le courtier doit répondre des fautes qu’il commet dans l’exercice de sa profession et du préjudice qu’il a pu causer. On sanctionne le non-respect des obligations du courtier. Le courtier qui a mené une opération de courtage où il avait un intérêt personnel voit sa responsabilité pénale engagée s’il n’en avait pas averti les parties.