La vente de biens immobiliers : L’avant-contrat




Il n’existe juridiquement aucune obligation de recourir à un avant-contrat, malgré tout, celui-ci est apparu comme étant indispensable en pratique. Il demeure essentiel puisque le contrat de vente ne fera que reprendre les termes de cet avant-contrat. L’avant-contrat peut être passé par acte authentique ou sous seing privé mais la forme authentique est préconisée en raison de la réglementation particulièrement complexe.

Les différents types d’avant-contrat

Compromis de vente ou promesse synallagmatique
« Le compromis vaut vente ». Il s’agit là d’un engagement ferme et définitif. Chacune des parties s’engage à acheter et à vendre. Un acompte est versé au moment de la signature du compromis. Dans le cas ou l’une des deux parties n’honorerait pas son engagement l’autre peut, en contre partie de la rupture du compromis exiger des dommages-intérêts. Pour encadrer ce type de cas, il est possible de prévoir dans le compromis une clause résolutoire ou suspensive qui permettra de renoncer à la vente moyennant la perte de l’acompte versé.

Promesse unilatérale de vente
Le vendeur consent ici à réserver le bien à l’acheteur pendant un délai convenu dans l’avant contrat. Ce délai est dit « délai d’option ». Une fois le délai expiré, l’acheteur a le choix, il peut lever l’option, dès lors il est engagé fermement ou alors il peut choisir de ne pas s’engager, dans cette hypothèse le vendeur pourra conserver le montant versé à la signature à titre d’indemnisation d’immobilisation (pas plus de 10% du prix de vente).

Offre d’achat
L’offre d’achat permet à un acheteur de faire une proposition d’achat sur un logement qui n’est pas mis en vente. L’offre peut être retirée à tout moment dès lors qu’elle n’a pas été acceptée et qu’aucun délai de maintien n’a été convenu. Une fois que le propriétaire donne son accord, l’acheteur est engagé et le contrat est formé.

Contenu de l’avant-contrat

Document essentiel de la transaction, l’avant contrat détermine les conditions dans lesquelles se fera la vente. Il doit par conséquent être examiné minutieusement. Il devra indiquer avec précision : concernant les parties : l’état civil complet de l’acheteur et du vendeur (adresse, situation personnelle (mariage, PACS, concubinage) etc.) ; concernant le bien en lui-même : l’adresse du bien immobilier ; la description des pièces ; l’origine du bien avec le nom de l’ancien propriétaire, la date du précédent acte de vente ; le nom du notaire qui a authentifié l’acte ; l’assurance ; les servitudes éventuelles ; s’il y a lieu, la liste des meubles compris dans la vente ; concernant l’acte : le prix et les modalités de la vente ; la date à laquelle le contrat de vente sera établi devant notaire ; la date prévue pour l’entrée dans les lieux (notamment lorsqu’il s’agit de la vente d’un appartement et que celui-ci est occupé par un locataire en fin de bail).

Par ailleurs, en fonction du type d’avant-contrat choisi d’autres mentions doivent être ajoutées. Ainsi, lorsque l’on sera en présence d’une promesse de vente, la date à laquelle l’option sera levée et les conditions y afférant, le montant de l’indemnité d’immobilisation (10% au maximum) ainsi que les sanctions en cas de non-respect du délai d’option devront être indiquées. En présence d’un compromis sera indiqué, le montant de l’acompte (10% au maximum), et la faculté de dédit si elle est accordée.

Un avant-contrat est toujours conclu sous la condition suspensive de l’obtention des prêts nécessaires à l’acquéreur pour financer son acquisition. Ainsi, si l’acquéreur se voit refuser l’obtention des prêts qu’il a sollicité, l’avant-contrat est considéré comme caduc.

La faculté de renonciation
Lorsque l’avant-contrat est passé par acte sous seing privé ou acte authentique l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de 7 jours pour se rétracter à compter du lendemain de la notification qui lui a été faite. Cette notification à lieu par lettre recommandée, lorsque la transaction est faite entre particulier, ou peut être remise contre décharge, lorsqu’on est en présence d’un intermédiaire (notaire ou agent immobilier).

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