Il nexiste juridiquement aucune obligation de recourir à un avant-contrat, malgré tout, celui-ci est apparu comme étant indispensable en pratique. Il demeure essentiel puisque le contrat de vente ne fera que reprendre les termes de cet avant-contrat. Lavant-contrat peut être passé par acte authentique ou sous seing privé mais la forme authentique est préconisée en raison de la réglementation particulièrement complexe.
Les différents types davant-contrat
Compromis de vente ou promesse synallagmatique
« Le compromis vaut vente ». Il sagit là dun engagement ferme et définitif. Chacune des parties sengage à acheter et à vendre. Un acompte est versé au moment de la signature du compromis. Dans le cas ou lune des deux parties nhonorerait pas son engagement lautre peut, en contre partie de la rupture du compromis exiger des dommages-intérêts. Pour encadrer ce type de cas, il est possible de prévoir dans le compromis une clause résolutoire ou suspensive qui permettra de renoncer à la vente moyennant la perte de lacompte versé.
Promesse unilatérale de vente
Le vendeur consent ici à réserver le bien à lacheteur pendant un délai convenu dans lavant contrat. Ce délai est dit « délai doption ». Une fois le délai expiré, lacheteur a le choix, il peut lever loption, dès lors il est engagé fermement ou alors il peut choisir de ne pas sengager, dans cette hypothèse le vendeur pourra conserver le montant versé à la signature à titre dindemnisation dimmobilisation (pas plus de 10% du prix de vente).
Offre dachat
Loffre dachat permet à un acheteur de faire une proposition dachat sur un logement qui nest pas mis en vente. Loffre peut être retirée à tout moment dès lors quelle na pas été acceptée et quaucun délai de maintien na été convenu. Une fois que le propriétaire donne son accord, lacheteur est engagé et le contrat est formé.
Contenu de lavant-contrat
Document essentiel de la transaction, lavant contrat détermine les conditions dans lesquelles se fera la vente. Il doit par conséquent être examiné minutieusement. Il devra indiquer avec précision : concernant les parties : létat civil complet de lacheteur et du vendeur (adresse, situation personnelle (mariage, PACS, concubinage) etc.) ; concernant le bien en lui-même : ladresse du bien immobilier ; la description des pièces ; lorigine du bien avec le nom de lancien propriétaire, la date du précédent acte de vente ; le nom du notaire qui a authentifié lacte ; lassurance ; les servitudes éventuelles ; sil y a lieu, la liste des meubles compris dans la vente ; concernant lacte : le prix et les modalités de la vente ; la date à laquelle le contrat de vente sera établi devant notaire ; la date prévue pour lentrée dans les lieux (notamment lorsquil sagit de la vente dun appartement et que celui-ci est occupé par un locataire en fin de bail).
Par ailleurs, en fonction du type davant-contrat choisi dautres mentions doivent être ajoutées. Ainsi, lorsque lon sera en présence dune promesse de vente, la date à laquelle loption sera levée et les conditions y afférant, le montant de lindemnité dimmobilisation (10% au maximum) ainsi que les sanctions en cas de non-respect du délai doption devront être indiquées. En présence dun compromis sera indiqué, le montant de lacompte (10% au maximum), et la faculté de dédit si elle est accordée.
Un avant-contrat est toujours conclu sous la condition suspensive de lobtention des prêts nécessaires à lacquéreur pour financer son acquisition. Ainsi, si lacquéreur se voit refuser lobtention des prêts quil a sollicité, lavant-contrat est considéré comme caduc.
La faculté de renonciation
Lorsque lavant-contrat est passé par acte sous seing privé ou acte authentique lacquéreur non professionnel dispose dun délai de 7 jours pour se rétracter à compter du lendemain de la notification qui lui a été faite. Cette notification à lieu par lettre recommandée, lorsque la transaction est faite entre particulier, ou peut être remise contre décharge, lorsquon est en présence dun intermédiaire (notaire ou agent immobilier).