Lagent immobilier est celui qui réalise les transactions immobilières. Lagent immobilier est un intermédiaire dans la réalisation dun achat, dune vente ou dune location dimmeuble, dun fonds de commerce ou de parts de société qui portent sur un immeuble ou un fonds de commerce. Il doit être titulaire dune carte officielle de « transaction sur immeubles et fonds de commerces ». Elle est délivrée par la Préfecture. Elle est renouvelée chaque année. Il peut également être titulaire dune carte de « gestion immobilière » s'il assure la gestion de locaux pour le compte de ses clients (perception des loyers,...). Il a lobligation dindiquer de manière claire son numéro de carte professionnelle, le nom et l'adresse de l'organisme qui le garantit financièrement, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires et leur mode de calcul. Les honoraires des agents immobiliers sont libres. Ils sont fixés en proportion du prix de vente avec un pourcentage dégressif, soit sur le montant total, soit par tranche. Autrement dit, plus le prix de vente sera élevé, plus le montant total des honoraires sera élevé.
Le client qui désire confier la vente de son bien à un agent immobilier doit au préalable lui signer un mandat. Ce mandat doit être obligatoirement écrit et mentionner tous les éléments du contrat (durée du mandat et conditions de résiliation, prix de vente du bien, montant des honoraires, ). Il existe deux types de mandats : le mandat simple et le mandat exclusif. Le mandat simple permet au client de confier la vente à plusieurs agences immobilières et de se réserver le droit de rechercher soi-même un acheteur. L'agent immobilier percevra une commission si la vente est conclue avec l'acquéreur qu'il a présenté a son mandant. Le mandat exclusif permet de confier à un seul agent immobilier lautorisation de trouver un acquéreur. Le mandat est obligatoirement limité dans le temps. A défaut, il sera déclaré nul. Aussi, il est possible de résilier un mandat exclusif à tout moment par lettre recommandée avec accusé de réception une fois passé un délai de trois mois après la signature. La résiliation prendra effet quinze jours après la réception de la lettre. Le mandat précise qui paiera la commission : le vendeur ou l'acheteur. La commission est due si l'agent immobilier a accompli les démarches nécessaires (publicité, organisation des visites,...). La commission est versée après la signature du contrat définitif devant le notaire. La rémunération est interdite avant la conclusion du contrat. Pour les locations, les frais d'agence ou les honoraires qui sont perçus au moment de la conclusion d'un bail sont la rémunération de services faits et à venir dans la gestion normale de la location. Les frais d'agence sont librement fixés par les agences. Les honoraires sont perçus après la signature de la location : ils sont à partager par moitié entre le bailleur et le locataire.
Pour exercer son activité, lagent immobilier doit avoir souscrit une assurance de responsabilité professionnelle ; être titulaire d'une carte professionnelle qui est soumise à des conditions daptitude professionnelle et de moralité (elle est délivrée par le Préfet et elle est renouvelée chaque année) ; disposer dune garantie financière auprès dune banque ou dune organisation professionnelle ; détenir un mandat écrit qui lautorise à négocier ou à s'engager au nom et pour le compte du propriétaire ou du bailleur. Il a une obligation de conseil sur le prix du bien mis en vente. Sil apparaît des vices cachés, il n'engage sa responsabilité que s'il avait connaissance de l'information ou si l'examen des lieux avait montré la présence de vices. Aussi, il est responsable de toutes les mentions qui figurent dans l'acte de transaction. Cest pourquoi, il doit vérifier que le client est bien le propriétaire du bien immobilier à vendre ou qu'il a la capacité de le vendre. Il doit aussi vérifier le titre de propriété du vendeur, la surface du bien, l'existence de servitudes, la réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires (amiante, termites, bilan énergétique ). La mise en vente du bien se fait par une annonce immobilière. La pratique commerciale peut être qualifiée de trompeuse si lagent immobilier propose à la vente un bien déjà vendu ; si lagent immobilier diffuse des annonces sans mandat ; sil existe une différence entre le prix de vente indiqué sur le mandat et celui indiqué sur l'annonce ; ou encore sil existe une différence entre la surface indiquée sur le mandat et celle indiquée sur lannonce.
Lagent immobilier est responsable à plusieurs titres. Lagent immobilier doit répondre de toute inexécution ou mauvaise exécution du mandat. Tout dabord, il a une obligation de moyens. Il engage sa responsabilité contractuelle sil commet des fautes ou des négligences dans sa gestion. Par exemple, en matière de bail, il est tenu de sassurer de la solvabilité des locataires. Il faut établir la faute et le lien de causalité entre la faute et le préjudice invoqué par le mandant. Il peut écarter sa responsabilité sil démontre lexistence dun cas de force majeure ou de dol de lune des parties. Ensuite, dans le cadre des missions qui lui sont confiées, lagent immobilier peut être amené à rédiger des actes juridiques pour le compte de son client. Il est tenu pour responsable de toutes les conditions de forme, de toutes les formalités consécutives (enregistrements, privilège du vendeur de fonds de commerces) et de la sécurité des parties (capacité juridique et état juridique de limmeuble).
Lagent immobilier a par ailleurs une obligation de renseignement et un devoir de conseil. Le devoir de conseil lui impose dinformer son client de tous les risques de lopération et de la règlementation applicable. Sa responsabilité ne sera pas retenue lorsque le mandataire est un professionnel. En principe, il nest pas responsable à légard des tiers étrangers au contrat de mandat. Il y a trois exceptions :
Premièrement, lagent immobilier est responsable de lensemble des actes qui relèvent dun dépassement de pouvoirs.
Il est responsable de tous les délits et les quasi-délits commis dans lexécution de son mandat.
Enfin, lagent immobilier a un devoir de conseil vis-à-vis du tiers.
Lindemnisation se traduit par le versement de dommages et intérêts. Elle devra couvrir lintégralité du préjudice.