Les garanties demandées lors de l'achat d'un bien immobilier




Au frais d'enregistrement de l'achat d'un bien immobilier peuvent s’ajouter les frais liés aux garanties prises sur le bien faisant l’objet du transfert de propriété. L’acquisition d’un bien immobilier se fait souvent au moyen d’un prêt, l’acquéreur du bien se voit alors exiger par la banque la constitution d’une hypothèque destinée à garantir le remboursement du prêt. Cette hypothèque permettra à l’établissement bancaire de faire vendre le bien et d’obtenir remboursement de sa créance lorsque le débiteur ne pourra plus faire face au paiement des mensualités. Elle est constatée par acte notarié et fait l’objet d’une inscription au bureau des hypothèques. La constitution d’une hypothèque engendre également des frais. Le débiteur devra ainsi payer un droit fiscal d’enregistrement, un droit fiscal d’hypothèque, les frais du bureau des hypothèques et les sommes dues au notaire : coût des recherches et honoraires. Ces frais sont prélevés par le notaire et leur coût s’élève environ à 2% du montant du prêt. L’hypothèque donnera à son titulaire un droit de préférence, lui permettant d’être payé, sur le prix de vente du bien en priorité par rapport aux autres créanciers (sauf le créancier titulaire d’un privilège du prêteur de deniers), et un droit de suite, qui permet d’obtenir en justice la vente du bien même lorsqu’il a été revendu.

Plusieurs hypothèques peuvent être prises pour un même bien, en cas de défaillance c’est la date d’inscription de l’hypothèque qui détermine le rang des créanciers hypothécaires (l’ordre dans lequel ils seront remboursés). L’établissement bancaire peut opter au lieu de l’inscription d’une hypothèque pour l’inscription en privilège de prêteur de deniers. Cette garantie donne à l’établissement bancaire priorité sur tous les autres créanciers en cas de défaut de paiement du débiteur. Elle est également constatée par acte notarié et fait l’objet d’une inscription au bureau des hypothèques. Elle est utilisée aussi bien pour l’achat d’un bien immobilier déjà construit que pour l’achat d’un terrain. Les frais occasionnés pour l’inscription d’un privilège de prêteur de denier sont moins importants que ceux relatifs à l’inscription d’une hypothèque. En effet, le coût de l’inscription en privilège de prêteur de denier représente environ 1% du montant du prêt puisque cette inscription est dispensée de la taxe de publicité foncière.

Les créanciers qui ne bénéficient d’aucune de ces sûretés particulières conservent tout de même un droit de gage général sur les biens de leur débiteur. La loi prévoit ainsi que ces créanciers chirographaires bénéficient d’un droit de gage sur tous les biens meubles et immeubles de leur débiteur. Ainsi, si le débiteur ne paie pas l’une quelconque de ses dettes à son échéance, le créancier pourra faire vendre ses biens afin d’obtenir remboursement de sa dette. Le droit de gage général des créanciers ne doit pas être confondu avec le gage, qui constitue une sureté mobilière. Le gage est une convention par laquelle un débiteur accorde à son créancier le droit de se faire payer par priorité aux autres créanciers sur un bien mobilier du débiteur. Le créancier dispose alors sur le bien : d’un droit de rétention, qui lui permet tant qu’il n’a pas été payer de garder le bien ; d’un droit de préférence, qui lui permet de se faire payer avant tout autre créancier lors de la vente du bien gagé ; et d’un droit de suite, qui lui permet même lorsque le bien est revendu de se prévaloir de son droit tant qu’il n’a pas été payé.

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