Louer un logement à travers un organisme HLM




Les logements sociaux sont achetés ou améliorés avec l'aide de l'Etat. Soit, ils appartiennent aux organismes HLM ; soit ils sont gérés par eux. Ils sont attribués aux personnes de nationalité française et aux personnes de nationalité étrangère qui ont un titre de séjour permanent et régulier en France. Il s’agit principalement des personnes handicapées ; des personnes mal logées ou défavorisées ; des personnes hébergées ou logées temporairement dans un établissement ou dans un logement de transition ; des personnes qui subissent des violences dans leur couple. Leurs ressources ne doivent pas dépasser certains plafonds.

Les plafonds dépendent du nombre de personnes dans le foyer ; de la nature du financement du logement HLM qui est susceptible de lui être attribué et de la zone géographique. Ils sont révisés chaque année en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL). Les ressources retenues sont le total des revenus fiscaux de référence. On ne prendra en compte que les ressources du candidat à la location s’il est en instance de divorce ; s’il a déclaré la rupture de son PACS au greffe du tribunal d'instance ou s’il est victime de violence dans le couple.

L’organisme HLM et le locataire signent un contrat écrit. Il n'y a pas de limite de durée pour la location. En effet, le locataire a le droit au maintien dans les lieux. Le contrat est tacitement renouvelé. Il y a des exceptions. Le locataire ne pourra pas rester dans le domicile lorsqu’il manque à ses obligations locatives ; lorsque le logement est sous-occupé ou qu’il est devenu inadapté au handicap ou encore lorsque les ressources dépassent le double du plafond prévu.

Pour calculer le montant des loyers, on multiplie le prix au mètre carré qui est fixé par le Conseil d'administration de l'organisme HLM par la surface du logement. Le Conseil d'administration de l'organisme HLM détermine tous les ans les augmentations de loyer pour l'année suivante. Toutefois, les loyers réévalués doivent rester inférieurs à certains plafonds et ils ne peuvent pas être augmentés de plus de 10 % par semestre. Par ailleurs, certains locataires doivent payer chaque mois le supplément de loyer de solidarité (SLS). Il s’agit de ceux dont les ressources dépassent d'au moins 20 % les plafonds fixés. Il est également tenu compte des changements dans la composition du foyer à condition d’en apporter les justificatifs. En pratique, l'organisme HLM demande chaque année la copie de l’avis d'imposition sur le revenu et des informations sur les personnes qui vivent au foyer pour vérifier s’il y a ou non un dépassement des plafonds. Le locataire a un mois pour répondre. Passé ce délai et après un rappel, l'organisme HLM calcule provisoirement le supplément de loyer. Il est fixé forfaitairement à 37,25 euros/m² par mois. Le locataire devra aussi payer une indemnité pour frais de dossier : le montant maximum est de 25 euros.

Lorsque l'enquête annuelle sur la situation financière et familiale du locataire montre que le logement est sous-occupé ou qu’il n’est plus adapté à la personne handicapée, l’organisme HLM doit proposer un nouveau logement. Il doit correspondre aux besoins du locataire et le loyer principal hors charges doit être inférieur à celui du logement d'origine. Une aide financière au déménagement pourra éventuellement être accordée.

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