Le bail professionnel est signé par le locataire qui exerce une activité libérale, cest-à-dire une profession dont les revenus sont imposés au titre des bénéfices non commerciaux. Les associations « Loi 1901 » sont aussi concernées. Ce nest ni un bail commercial ni un bail dhabitation. Cependant, on peut trouver des baux mixtes : le bail est à usage dhabitation et professionnel. Le bail professionnel na pas de statut particulier. Mais, les parties peuvent, par écrit, décider de le soumettre au statut des baux commerciaux.
Avant de signer le contrat, il y a plusieurs formalités à accomplir. Il faut tout dabord obtenir l'autorisation du propriétaire. Le futur locataire doit informer le bailleur de lusage qu'il souhaite faire des locaux. Ensuite, il faut vérifier lacquisition du bien. Si le locataire a eu recours à un crédit, le propriétaire doit sassurer que le contrat de prêt ne comporte pas de disposition qui indique que le prêt est destiné à lachat d'un local à usage d'habitation. Le règlement de copropriété doit autoriser l'exercice de la profession libérale. Il faut joindre un état des risques naturels et technologiques si le local est situé dans une zone à risques (risques naturels, technologiques ou sismiques). Le document doit dater de moins de six mois au jour de la signature du contrat de location. Si le bail est mixte, il faut aussi apporter un diagnostic de performance énergétique de moins de dix ans.
Le local doit être administrativement destiné à l'exercice d'une activité professionnelle. Si ce nest pas le cas, il sera toujours possible de changer la destination des locaux à usage d'habitation à condition que cela ne soit pas interdit par le bail d'habitation ou par le règlement de copropriété. Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, du Val-de-Marne et de la Seine-Saint-Denis, il faut préalablement obtenir l'autorisation de la mairie de la commune où est situé l'immeuble. Lautorisation n'est pas demandée dans les zones franches urbaines. Le maire peut autoriser un changement total ou partiel d'usage. En compensation, il pourra exiger la transformation des locaux affectés à l'origine à un autre usage en locaux dhabitation. A Paris, aucune compensation n'est demandée pour le changement d'usage de locaux en rez-de-chaussée, ou de ceux qui ont une surface inférieure à la moitié des locaux d'habitation. En cas de refus, le maire doit motiver sa décision.
Le bail doit être écrit. Sil a une durée de plus de douze ans, il faut lintervention du notaire. Le contrat précise entre autres l'état des lieux, les conditions de renouvellement, le loyer, le dépôt de garantie, les charges, la répartition des réparations et des travaux, Létat des lieux nest pas obligatoire mais il est fortement recommandé. Le bail a une durée minimum initiale de six ans. Le locataire peut sous-louer le bail. Il reste responsable de lexécution de ses obligations locatives. Il a aussi le droit de céder librement son bail. Il doit le notifier au bailleur. La sous-location et la cession ne sont possibles que si le contrat ne linterdit pas. Le sous-locataire et le cessionnaire devront obtenir lautorisation de lAdministration sils désirent changer laffectation des locaux. A tout moment, le locataire pourra notifier au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier, son intention de mettre fin au bail. Il doit alors respecter un préavis de six mois. Il nest pas nécessaire dindiquer les motifs du congé. A lexpiration, le bail est prolongé tacitement pour six ans ou pour la durée prévue dans le contrat si elle est supérieure. Il est reconduit de manière identique au bail initial. Aussi, si le locataire ne remplit pas ses obligations locatives, le propriétaire a un droit de recours. Cest le tribunal de grande instance qui est compétent en cas de litiges.
Les parties fixent librement le montant et les conditions de paiement du loyer. Ne pas payer le loyer est une cause de résiliation. Le dépôt de garantie est égal à trois mois de loyer hors charges. On peut décider dune somme supérieure ou de lactualiser à chaque révision du loyer. Ce nest pas possible pour les baux mixtes. Il doit être restitué à la fin du bail après avoir déduit certaines sommes. Par exemple, celles qui sont dues pour réaliser des travaux. La révision du loyer nest possible que si l'indice dindexation prévu est licite. On recommande quelle soit en relation directe avec l'activité de l'une des parties ou avec l'objet du contrat. Par exemple, lindice du coût de la construction. Le propriétaire doit payer des revenus fonciers. Le locataire peut déduire le montant des loyers de ses revenus professionnels. Il doit payer la TVA, la taxe foncière et la taxe annuelle sur les bureaux en Ile-de-France.