Pour conclure un bail commercial il faut obligatoirement quune décision administrative ait prévue et quune activité professionnelle commerciale, artisanale ou libérale puisse être exercée dans le local. Il doit sagir dun local à usage privatif. Il doit être clos, couvert et on doit pouvoir y accueillir de la clientèle. Le locataire doit remplir deux conditions. Premièrement, ce doit être un commerçant, un chef dentreprise inscrit au Registre du commerce ou un artisan inscrit au Répertoire des métiers. Deuxièmement, il doit exercer une activité commerciale dans le fonds. Un fonds de commerce est constitué de tout ce qui permet au commerçant de pratiquer son activité. Il contient des éléments corporels (agencements, matériel et outillage) et des éléments incorporels (clientèle, enseigne, nom commercial, droit au bail, ). Le locataire ne pourra y exercer que les activités qui sont autorisées dans le bail. La loi nimpose aucune forme particulière pour la rédaction du contrat. On recommande néanmoins détablir un contrat écrit. Il est conclu pour une durée minimale de neuf années. Mais les parties peuvent décider dune durée supérieure. Le recours à un notaire nest obligatoire que si le bail est conclu pour plus de douze années.
Le bailleur et le locataire fixent librement le montant du loyer et du dépôt de garantie. Le loyer est révisé tous les ans ou tous les trois ans. Il est plafonné. Par conséquent, on calcule les hausses en fonction de l'indice de référence qui est mentionné dans le bail. Il sagit soit de l'indice du coût de la construction (ICC), soit de l'indice des loyers commerciaux (ILC). Ils sont publiés tous les trimestres par l'INSEE. Ce ne sera pas le cas lorsqu'il y a une raison de déplafonner le loyer. Par exemple, les caractéristiques du local ou de l'activité autorisée par le bail ont été modifiées, les « facteurs locaux de commercialité » ont changés : moyens de transport à proximité, atouts de l'emplacement du local pour l'activité commerciale, augmentation globale de la population, La modification doit avoir une influence directe sur l'activité. Elle doit entraîner un changement de plus de 10 % de la valeur locative. La valeur locative équivaut aux loyers appliqués dans le voisinage pour des locaux comparables. Il y a des dérogations à la règle du plafonnement. En effet, sauf accord des parties, les loyers des terrains, des locaux monovalents (pour une seule utilisation comme un hôtel ou un cinéma par exemple) et des bureaux ne seront pas plafonnés. De plus, le bailleur et le locataire peuvent choisir la clause-recettes. Dans ce cas, le loyer suit les oscillations du prix d'un produit, d'un service, d'un indice ou du chiffre d'affaires du locataire. Les parties ont la possibilité de convenir dun montant minimum qui sera garanti au propriétaire. Le locataire peut modifier la destination des locaux sans laccord préalable du bailleur. Il sagira dajouter une activité connexe ou complémentaire à lancienne.
Sauf mention contraire dans le contrat de bail, le locataire peut le résilier après trois années, à lexception des baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme. Le locataire n'aura le droit à aucune indemnité. Il peut aussi résilier le bail à tout moment pour invalidité ou lorsquil part à la retraite. Le bailleur peut résilier le bail s'il souhaite construire ou reconstruire l'immeuble, le surélever ou le restaurer. Dans tous les cas, il faut respecter un délai de six mois minimum et la résiliation ne prendra effet quà la fin du dernier jour du trimestre civil.
Les clauses qui interdisent au locataire de céder le bail sont nulles lorsque la vente porte sur les éléments qui composent le fonds de commerce. La sous-location est interdite sauf lorsqu'une clause du bail l'autorise ou lorsque le propriétaire donne son accord ultérieurement par une lettre ou un avenant au bail. Le propriétaire doit être présent lorsque le locataire rédige le contrat de sous-location.