Le contrat de location qui porte sur un terrain agricole est un bail rural. Il peut être écrit ou verbal. Le bail écrit est enregistré auprès des services fiscaux. Le contrat doit comporter des clauses obligatoires : la durée ; le congé ; les conditions de résiliation et de renouvellement ; le droit de préemption du locataire ; le montant du loyer ou fermage. Des contrats-types sont disponibles à la Direction départementale de lAgriculture (DDAF). Si le bail est verbal, il faut conserver tous les éléments qui permettent de prouver le paiement du prix du loyer. La preuve de lexistence dun bail peut être apportée par tous moyens. Le bail rural verbal ne produit aucun effet à légard des tiers. Il est règlementé par le contrat-type départemental.
Le bail rural présente plusieurs avantages. Tout dabord, la durée ne peut pas être inférieure à neuf ans. Il est renouvelable. Le bailleur ne pourra annuler le contrat avant neuf ans que dans des cas précis : le non-paiement des loyers ; la mauvaise ou labsence d'exploitation du fonds ; la vente ou la sous-location illicite du bail ; le changement de destination des terres ; la destruction totale des biens loués ; le décès du locataire sans conjoint ou sans héritiers ayant participé à l'exploitation. Au terme des neuf années, le bail est automatiquement renouvelé pour une durée identique, sauf si, dix-huit mois avant la fin, le propriétaire a adressé au locataire un congé pour un défaut de paiement des fermages ; une mauvaise ou absence d'exploitation du fonds ; un changement de destination des terres ; une retraite du locataire ; une reprise partielle par le bailleur pour construire une maison d'habitation ou pour exploiter ses biens par lui-même, son conjoint ou ses descendants. Quant au locataire, il peut donner congé dans ce délai par lettre recommandée avec avis de réception ou acte d'huissier. Il na pas à le motiver.
Le prix du loyer des terres nues, des bâtiments d'exploitation et d'habitation est fixé par arrêté préfectoral. Il est actualisé chaque année. Il y a un minima et un maxima qui varie en fonction de la zone géographique et de la catégorie du terrain. Il est recommandé de réaliser un état des lieux à l'entrée.
Si le bien est dégradé, le bailleur aura le droit à lexpiration du bail à une indemnité égale au montant du préjudice subi. Si le bien est vendu, le locataire sera prioritaire pour lacheter pour lui-même, son conjoint ou un descendant. Cest le droit de préemption. Il doit avoir exercé une activité agricole pendant trois ans minimum et il ne doit pas être déjà propriétaire d'une superficie supérieure à une limite fixée par arrêté. Le notaire lui notifie le projet de vente. Il aura deux mois pour accepter d'acheter aux prix et modalités proposés ; refuser la vente ; ou demander au tribunal paritaire des baux ruraux quil fixe le prix s'il juge quil est excessif.