Entre les parties, la simulation nest pas en principe une cause, en elle-même, de nullité du contrat. Lacte secret est valable sil réunit toutes les conditions de validité des contrats concernés (conditions de fond et de forme). Dans cette hypothèse, une donation déguisée en vente est valable si elle réunit les conditions de validité dune donation (capacité, réduction en matière de succession ). En matière de forme, lacte secret peut saffranchir de certaines exigences imposées aux autres contrats du même type ; pour garder lexemple de la donation, cet acte doit en principe revêtir une forme authentique, c'est-à-dire un acte notarié. Il est admis que dans le cadre dune donation déguisée en vente, elle est valable, même si lacte revêt la forme dun acte sous seing privé. Toutefois, lacte sera considéré comme nul sil ne remplit pas les conditions de validité requise pour les contrats (il est nul même sil sagit dun contrat apparent). La simulation peut également être une cause de nullité lorsque lacte est nul parce quil est caché, alors quil aurait été valable sil avait été apparent. A ce titre, seule la contre-lettre peut être nulle sil sagit par exemple daugmenter un prix. Dans ce cas, lacte apparent produit ses effets. Parfois, lacte apparent et lacte secret sont tous deux nuls.
Celui qui réclame la validité dune contre-lettre ou qui demande la nullité dune contre-lettre illicite doit intenter une action en déclaration de simulation dont le but est détablir que lacte apparent nexprimait pas la volonté réelle des parties. Si lacte apparent est écrit, la preuve de la contre-lettre doit se faire par écrit. Si lacte apparent nest pas écrit, la preuve de la contre-lettre ne se fera par écrit que si la somme en jeu est supérieure à 1 500. Dautre part, la simulation peut être présumée pour les personnes incapables. Dans ce cas, la charge de la preuve est inversée et cest à la personne qui prétend quil ny a pas simulation quil revient de le prouver.
A légard des tiers, la contre-lettre na aucun effet. Par tiers on entend, les ayants-causes particuliers (personnes qui nont vocation à recueillir quune fraction du patrimoine de lauteur), créanciers, lautre partie à laquelle la contrelettre pourrait nuire ainsi que les tiers absolus (ne sont pas considérés comme tiers les ayants causes universels, c'est-à-dire les personnes qui ont vocation à recueillir lintégralité du patrimoine héritiers- des parties).
Sils ne peuvent pas se voir imposer la contre-lettre, les tiers peuvent linvoquer et même se prévaloir, selon leur intérêt, soit de lacte apparent, soit de la contre-lettre. Toutefois, les tiers qui auraient eu connaissance de la simulation ne pourront demander à bénéficier de lacte apparent. En cas de conflit entre des tiers, c'est-à-dire que lun se prévaut de lacte apparent et lautre de la contre-lettre, le juge fait prévaloir lacte apparent. Les tiers ne peuvent invoquer le bénéfice de la contre-lettre quà condition que cette dernière ne nuise pas à dautre tiers.
La simulation étant un acte juridique, les tiers peuvent la prouver par tout moyen.