La formalité de lenregistrement est une opération juridique qui consiste dans linscription dun acte de propriété dun bien sur un registre. Lenregistrement a deux buts. Dans un premier temps, lenregistrement fait produire des effets juridiques à lacte enregistré. Lacte devient incontestable, il permet de prouver la propriété du bien. Dans un second temps, lenregistrement a un but fiscal : à loccasion de la formalité denregistrement, il faut payer un droit ; cest ce quon appelle « le droit denregistrement ». L'enregistrement se fait au service des impôts du lieu de situation des biens. Lenregistrement est une formalité qui est accomplie par le receveur des impôts.
Il existe trois types denregistrement : un enregistrement obligatoire, un enregistrement facultatif et un enregistrement fusionné avec la publicité foncière. Lenregistrement obligatoire concerne tous les principaux actes de mutation. Les mutations sont les transmissions dun droit de propriété ou dun droit de jouissance à titre gratuit ou à titre onéreux qui sont effectuées par une personne à une autre personne. Les actes de mutation sont inscrits sur un registre officiel. Il sagit des actes de transmission de propriété sur les immeubles, les actes de sociétés, les cessions de fonds de commerce, les actes qui concerne les cessions de clientèle. Lenregistrement facultatif concerne les actes sous seing privés et les donations. Lenregistrement fusionné signifie quil y a accomplissement dune double formalité : lenregistrement proprement dit et la publicité foncière. Lintérêt dune telle procédure est que les parties et les tiers sont directement informés de lexistence de lacte. La formalité fusionnée concerne les actes qui portent une transmission à titre onéreux de droits réels immobiliers (cessions, échanges, apports en sociétés ) ; les actes déclaratifs de droits réels immobiliers (comme un partage) ; les actes qui comportent des baux de longue durée (cest-à-dire des baux de plus de douze ans) ; les actes mixtes (ce sont des actes qui sont soumis à la publicité foncière uniquement pour certaines de leurs dispositions). La formalité fusionnée se fait au bureau des hypothèques du lieu des immeubles dans les deux mois suivant la date de lacte. Pour les actes dont la publication est facultative, les formalités de l'enregistrement et de la publicité foncière sont distinctes si la formalité fusionnée n'a pas été requise.
Lenregistrement a des conséquences sur la validité de lacte. Pour les promesses de vente : la promesse unilatérale de vente doit être obligatoirement enregistrée dans les dix jours qui suivent la signature du contrat sous peine de nullité. Pour la constitution des sûretés (une sûreté est le moyen qui permet dassurer le paiement dune créance) : par exemple, certains actes de vente donne à lacquéreur un privilège ; le privilège nexiste pas si la vente nest pas enregistrée. Pour la publicité des actes : lenregistrement rend la propriété immobilière publique. Et enfin, pour la date : lenregistrement de lacte lui donne une date certaine. A compter de la date denregistrement, lacte est opposable aux tiers.