Qu'est-ce que le cadastre ?




Le cadastre est un inventaire qui décrit et qui évalue la propriété foncière (la propriété bâtie et la propriété non bâtie). Il contient deux types de documentation : une documentation graphique et une documentation littérale. La documentation graphique est appelée « plan cadastral », elle n’a pas de valeur juridique. La documentation littérale est appelée la « matrice cadastrale ». Les éléments d’information qui figurent au cadastre ne permettent pas de prouver le droit de propriété mais ils peuvent servir d’éléments de preuve. Chaque commune dispose d’un cadastre. Le public peut consulter le cadastre en mairie ou auprès des bureaux du cadastre. Le cadastre offre à l’Administration fiscale une évaluation précise de la valeur cadastrale de chaque unité de terrain. Cette évaluation sert de base de calcul pour les impôts fonciers (par exemple, la taxe foncière sur les propriétés non bâties, la taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe professionnelle ou encore la taxe d’habitation).

Depuis 1948, c’est le service du cadastre qui a la charge de mettre à jour et de conserver les documents cadastraux. Le service du cadastre a quatre fonctions : une fonction fiscale, une fonction technique, une fonction foncière et une fonction documentaire. La fonction fiscale consiste à évaluer tous les biens fonciers, à recenser les changements fiscaux et à déterminer les bases d’imposition des taxes foncières. La fonction technique consiste à établir et à mettre à jour le plan cadastral. L’opération de mise à jour du plan cadastral se traduit par le recensement des terrains et des nouvelles constructions. Ce recensement se fait notamment à partir de données recueillies auprès des communes (recensement des permis de construire par exemple). La fonction foncière consiste à identifier chaque immeuble et chaque propriétaire. Il faut décrire physiquement les propriétés pour satisfaire aux obligations de la publicité foncière. Enfin, la fonction documentaire consiste à diffuser les données. Les destinataires sont principalement les professionnels de l’immobilier, les administrations ou les collectivités locales.

Le plan cadastral est une cartographie des parcelles à une échelle qui varie de 1/5000ème pour les secteurs à grandes parcelles à 1/500ème pour les parcelles anciennement urbanisées. Le plan cadastral comporte la représentation de la parcelle, du bâti et de détails topographiques. La parcelle décrit la propriété foncière. La parcelle est une étendue continue de terrains qui appartiennent à un même propriétaire et qui sont affectés à un même usage. Plusieurs parcelles contiguës peuvent appartenir au même propriétaire. On parle alors d’« îlot de propriété ». Chaque parcelle est désignée par un numéro. La parcelle est protégée par le droit de propriété. C’est pourquoi, la modification d’une parcelle ne sera possible que si l’on remplit les conditions d’exercice du droit de propriété. Il faut identifier les personnes et les biens et il faut obtenir l’accord sur la propriété du bien. Il existe deux types de modification. La première modification est le fait d’un changement dans la situation juridique de l’immeuble. Par exemple, on va diviser la parcelle ou on va effectuer un bornage. Il faut établir un document qui établit la modification : c’est le document d’arpentage. Le document d’arpentage doit constater l’accord des parties. Les effets du document d’arpentage doivent être publiés à la Conservation des hypothèques par un acte ou par le procès verbal du cadastre. Toutes les autres modifications sont le fait d’une constatation d’office par le service du cadastre. C’est le cas lorsque les géomètres du cadastre modifient la parcelle. On peut évoquer plusieurs raisons : par exemple, des changements de la parcelle dus à des causes naturelles, des changements de limites intercommunales,… Les modifications doivent être publiées à la Conservation des hypothèques. La matrice cadastrale est un registre informatisé qui indique pour chacun des propriétaires les biens qu’il possède dans la commune. Elle décrit la consistance et l’évaluation fiscale des biens (la surface des biens, la catégorie d’utilisation et la base d’imposition). Chaque propriétaire est identifié par un numéro communal unique.

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