La publication au bureau des hypothèques

Après la signature de l’acte de vente, le notaire doit remplir plusieurs formalités. C’est ce qu’on appelle la publicité foncière. La publicité foncière est l’ensemble de toutes les règles juridiques qui ont pour objet de faire connaître aux tiers les constitutions, les transmissions et les extinctions des droits qui portent sur les immeubles et, tous les droits réels immobiliers qui sont accordés aux créanciers soit par la loi, soit par un contrat. La publicité foncière permet de vérifier l’identité du vendeur et la situation hypothécaire du bien. L’acte est valide à partir du moment où il y a un accord de volontés entre les parties. C’est le principe du consensualisme. En cas de vente ou de location d’un bien foncier, le vendeur ou le bailleur doit procéder à l’inscription sur le registre. L’inscription au registre foncier d’un changement de propriété n’a qu’une fonction déclaratoire : l’acte est alors opposable aux tiers. Toutes les transactions immobilières doivent être conclues devant le notaire. Un acte authentique est signé. L’Administration a l’obligation d’enregistrer les actes administratifs sur les propriétés immobilières ou les restrictions du droit de propriété. Elles seront responsables des préjudices qui seraient dus à un défaut de publication.

Les formalités de publicité foncière s’effectuent auprès du bureau de la Conservation des hypothèques. Les registres immobiliers et le fichier immobilier se trouvent à la Conservation des hypothèques. Il existe environ 350 bureaux des hypothèques. Il faut s’adresser au Bureau des hypothèques dans le ressort duquel est situé l’immeuble. Lorsqu’un acte porte sur plusieurs immeubles situés dans des ressorts de compétence différents la publicité se fait à chacun des bureaux correspondants. On établit alors des copies par extrait.

Le bureau des hypothèques est chargé du service de la publicité foncière. Le bureau des hypothèques a deux missions principales. Tout d’abord, il annote le fichier immobilier (fichier des immeubles et fichier des propriétaires) pour effectuer la mise à jour des changements introduits par l’acte. Ensuite, il est chargé de la perception des droits d’enregistrement. Lorsque toutes les formalités ont été réalisées, le bureau des hypothèques transmet aux services fiscaux l’extrait d’acte qui résume les caractéristiques de la transaction. Il transmet l’extrait cadastral au Centre des impôts fonciers. Le Centre des impôts fonciers est chargé du service du cadastre. L’extrait cadastral résume aussi les caractéristiques de la transaction. Enfin, il transmet au notaire, une copie authentique qui porte la mention de publicité foncière (c’est le titre de propriété du nouveau propriétaire) et l’état hypothécaire. Un acte immobilier qui n’est pas publié au bureau des hypothèques n’est pas opposable aux tiers. Le bureau des hypothèques est dirigé par le Conservateur des hypothèques. L’acte immobilier est transcrit dans un registre.

L’ensemble des transactions qui portent sur les biens immobiliers et les biens fonciers sont conservées par les services fiscaux. Les services fiscaux constituent différents fichiers. Le fichier des hypothèques ou FIDJI (Fichier Informatique des Données Juridiques Immobilières) enregistrent les actes de ventes. Il est conservé aux Hypothèques. Les collections d’extrait d’actes de mutations (Fichier des Evaluations Fiscales et Domaniales) servent à la perception des taxes et à la justification du droit du propriétaire. Les extraits d’actes sont classés selon la nature du bien (bâti ou non bâti). Il y a différentes rubriques : l’entête administratif (date de l’enregistrement de l’acte,…) ; l’identité du rédacteur de l’acte, la nature de l’acte, les anciens propriétaires, les nouveaux propriétaires, l’identification des biens, l’origine de la propriété, la jouissance (date effective de la jouissance des biens), une déclaration pour l’administration de la destination du bien (agricole, commerce, équipement,…), le prix.

Le fichier immobilier a été crée en 1956 pour faciliter les recherches. Chaque commune a un fichier immobilier. Il présente la situation juridique des immeubles suivant les éléments qui ont été publiés. Il y a deux types de fiches : les fiches personnelles (ou fiches de propriétaire) et les fiches réelles (ou fiches d’immeuble). La fiche personnelle recense tous les immeubles dont la personne est propriétaire dans le ressort de la commune. La fiche réelle permet de connaître toutes les opérations juridiques dont l’immeuble fait l’objet. La fonction principale du registre foncier est de fournir des renseignements sur un terrain déterminé : existence réelle du terrain, identité du propriétaire, existence de servitudes,… C’est l’Etat assure la garde et le fonctionnement du fichier immobilier. Le fichier immobilier comprend tous les biens immobiliers du territoire national.

Le notaire a l’obligation de vérifier les droits de propriété des contractants qui souhaitent vendre un bien immobilier ou le donner en garantie. Si le précédent titre de propriété, (à la condition qu’il ait été établi à partir du 1er janvier 1956), n’a pas été publié au bureau des hypothèques, la publicité de la nouvelle vente qui porte sur le même immeuble, sera refusée par le conservateur des hypothèques. On pourra reprocher au notaire de ne pas avoir vérifié la publicité des actes antérieurs avant de passer la nouvelle vente. La loi impose au notaire la publication au fichier immobilier de tous les actes qu’il a reçu et qui sont relatifs à la constitution, la transmission, ou l’extinction d’immeubles ou de droits réels immobiliers situés en France. Par ailleurs, le notaire doit vérifier la qualité de propriétaire du vendeur. Il doit examiner son titre de propriété ; autrement dit, il contrôle l'origine de la propriété sur trente ans. Aussi, si le bien est en indivision, il faudra obtenir l'accord de tous les indivisaires pour procéder à la vente de l’immeuble. Le notaire demande un état hypothécaire. Il permet de connaître toutes les inscriptions qui sont faites sur le bien. Par exemple, si le vendeur a acheté son bien grâce à un prêt qui n’est pas encore totalement remboursé, l'inscription donne droit à la banque de recevoir avant le vendeur la part du prix qui correspond à l'hypothèque lors de la revente du bien. D'autres inscriptions peuvent exister (au profit du trésor public par exemple). Lorsque la vente porte sur un lot de copropriété, si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat de moins d'un mois qui atteste qu'il ne doit aucune somme au syndicat des copropriétaires, le notaire doit donner avis de la vente au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de 15 jours à compter de la vente. Aussi, lors de tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, le notaire doit avertir le syndic. La notification a pour effet de rendre la vente opposable au syndic. L'acquéreur est alors considéré comme le nouveau copropriétaire.

Une fois toutes les vérifications accomplies, le notaire dépose au bureau de la conservation des hypothèques, un dossier qui comprend plusieurs documents. Il s’agit premièrement de deux copies de l’acte. Elles doivent être établies en deux parties selon un mode normalisé : le document hypothécaire est celui qui précise les caractéristiques de la mutation ; l’extrait d’acte est destiné au contrôle fiscal. Il faut aussi un extrait cadastral ; les droits d’enregistrement. La mention de publicité foncière figurera sur le titre remis à l’acquéreur. Il précise la date d’arrivée de l’acte à la Conservation des hypothèques. Le notaire a l’obligation de publier l’acte de vente dans les deux mois qui suivent la signature de l’acte. A partir de cette date, le transfert de propriété devient opposable aux tiers. La publication de la vente au fichier immobilier rend la vente opposable aux tiers. Le paiement des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière se fait à l’occasion de la publication de la vente.