Les règles générales en matière de crédits immobiliers




Le crédit immobilier est le prêt d’une somme d’argent destiné à la réalisation d’opérations immobilières. Il peut s’agir :
- de l’achat d’un terrain en vu d’y réaliser une construction ;
- de l’achat d’un bien immobilier ;
- de travaux de construction dont le montant doit être supérieur à 21 500 €.
Contrairement au crédit à la consommation, en matière de crédit immobilier le prêteur peut aussi bien être un établissement financier qu’un prêteur privé.

Lorsqu’un emprunteur s’engage pour un crédit immobilier, son contrat de crédit est lié à son contrat d’accession immobilière, de sorte que, si l’acquéreur du bien se voit refuser le crédit immobilier il pourra résilier son contrat immobilier. De la même manière, lorsque l’opération immobilière n’aboutit pas, il pourra renoncer à son crédit.

Les règles encadrant le crédit immobilier sont très protectrices du consommateur. Il est prévu qu’une fois la demande de crédit acceptée par la banque, cette dernière doit envoyer à l’emprunteur (et éventuellement à la caution) une offre de crédit, par voie postale, en double exemplaire. L’offre de prêt envoyée à l’emprunteur est valable un mois. L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours, pendant lequel il ne pourra pas accepter l’offre. Une acceptation avant la fin du délai de réflexion peut être source de nullité du contrat voir de sanctions pénales. Par ailleurs, tant que l’acceptation n’est pas définitive, aucun versement ne devra être effectué par le prêteur et l’emprunteur ne devra faire aucun dépôt, ou chèque. L’offre de prêt est retournée au prêteur par voie postale afin de pouvoir constater, par le biais du cachet de la poste, que le délai de réflexion a bien été respecté. Toute modification dans les conditions du prêt doit donner lieu à l’établissement d’une nouvelle offre préalable.

Comme pour les crédits à la consommation, l’offre préalable d’un contrat de crédit immobilier doit contenir certaines informations :
- l’identité des parties (caution inclue) ;
- la nature et l’objet du crédit (quel type de prêt et à quoi il est destiné) ;
- la durée de validité de l’offre ;
- les modalités du crédit, son montant, la date à la quelle les fonds seront disponibles et les garanties qui doivent être apportées (assurance, en cas de décès de l’emprunteur, hypothèque ou caution). Lorsqu’il s’agit d’un prêt à taux variable les modalités d’indexation doivent être indiquées (c'est-à-dire en fonction de quoi le taux pourra varier) ;
- le coût total du prêt ;
- les différents frais qui peuvent être imposés à l’emprunteur (par exemple, lorsque le prêt est annulé) ;
- les conditions à respecter en cas de transfère du prêt ;
- le délai de réflexion accordé (qui est de 10 jours).
Le prêteur remettra également à l’emprunteur un tableau d’amortissement qui lui permettra de voir de quelle manière seront échelonnées ses mensualités de remboursement et sur quelle durée.

Il existe un lien entre le contrat de crédit et le contrat immobilier. Dans le cas où l’acquisition immobilière n’abouti pas, et passé un délai de 4 mois à compter de l’acceptation, l’emprunteur peut se rétracter. La rétractation peut se faire au moyen du bordereau de rétractation annexé au contrat, l’envoi devra être fait par lettre recommandée avec accusé de réception. Le prêteur pourra exiger de l’emprunteur le remboursement des sommes qu’il a débloqué et des frais engagé pour cette opération, le montant ne doit pas dépasser 0,75% du montant du prêt (avec une limite de 150 € hors taxes).

Le contrat immobilier est quant à lui toujours conclu à la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts sollicités pour le financer. L’emprunteur dispose d’un mois au minimum pour trouver les prêts nécessaires, les parties peuvent toutefois convenir d’un délai plus long. Lorsque le prêt n’est pas obtenu le contrat immobilier est résilié.

En cas de non paiement des échéances par l’emprunteur, le prêteur est en droit d’exiger le remboursement du capital restant dû, les intérêts échus, les intérêts de retard et une indemnité pour le préjudice occasionné qui ne doit pas être supérieure à 7% de la somme restante due par l’emprunteur (le capital + les frais). Les infractions aux dispositions mentionnées plus haut sont sanctionnées par la loi. Il peut s’agir aussi bien de sanctions civiles, comme la nullité du contrat pour non respect du délai de réflexion ou la déchéance du droit aux intérêts dans le cas ou des mentions légales seraient manquantes, que de sanctions pénales, pour fraude par exemple.

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