Le crédit immobilier est le prêt dune somme dargent destiné à la réalisation dopérations immobilières. Il peut sagir :
- de lachat dun terrain en vu dy réaliser une construction ;
- de lachat dun bien immobilier ;
- de travaux de construction dont le montant doit être supérieur à 21 500 .
Contrairement au crédit à la consommation, en matière de crédit immobilier le prêteur peut aussi bien être un établissement financier quun prêteur privé.
Lorsquun emprunteur sengage pour un crédit immobilier, son contrat de crédit est lié à son contrat daccession immobilière, de sorte que, si lacquéreur du bien se voit refuser le crédit immobilier il pourra résilier son contrat immobilier. De la même manière, lorsque lopération immobilière naboutit pas, il pourra renoncer à son crédit.
Les règles encadrant le crédit immobilier sont très protectrices du consommateur. Il est prévu quune fois la demande de crédit acceptée par la banque, cette dernière doit envoyer à lemprunteur (et éventuellement à la caution) une offre de crédit, par voie postale, en double exemplaire. Loffre de prêt envoyée à lemprunteur est valable un mois. Lemprunteur dispose dun délai de réflexion de 10 jours, pendant lequel il ne pourra pas accepter loffre. Une acceptation avant la fin du délai de réflexion peut être source de nullité du contrat voir de sanctions pénales. Par ailleurs, tant que lacceptation nest pas définitive, aucun versement ne devra être effectué par le prêteur et lemprunteur ne devra faire aucun dépôt, ou chèque. Loffre de prêt est retournée au prêteur par voie postale afin de pouvoir constater, par le biais du cachet de la poste, que le délai de réflexion a bien été respecté. Toute modification dans les conditions du prêt doit donner lieu à létablissement dune nouvelle offre préalable.
Comme pour les crédits à la consommation, loffre préalable dun contrat de crédit immobilier doit contenir certaines informations :
- lidentité des parties (caution inclue) ;
- la nature et lobjet du crédit (quel type de prêt et à quoi il est destiné) ;
- la durée de validité de loffre ;
- les modalités du crédit, son montant, la date à la quelle les fonds seront disponibles et les garanties qui doivent être apportées (assurance, en cas de décès de lemprunteur, hypothèque ou caution). Lorsquil sagit dun prêt à taux variable les modalités dindexation doivent être indiquées (c'est-à-dire en fonction de quoi le taux pourra varier) ;
- le coût total du prêt ;
- les différents frais qui peuvent être imposés à lemprunteur (par exemple, lorsque le prêt est annulé) ;
- les conditions à respecter en cas de transfère du prêt ;
- le délai de réflexion accordé (qui est de 10 jours).
Le prêteur remettra également à lemprunteur un tableau damortissement qui lui permettra de voir de quelle manière seront échelonnées ses mensualités de remboursement et sur quelle durée.
Il existe un lien entre le contrat de crédit et le contrat immobilier. Dans le cas où lacquisition immobilière nabouti pas, et passé un délai de 4 mois à compter de lacceptation, lemprunteur peut se rétracter. La rétractation peut se faire au moyen du bordereau de rétractation annexé au contrat, lenvoi devra être fait par lettre recommandée avec accusé de réception. Le prêteur pourra exiger de lemprunteur le remboursement des sommes quil a débloqué et des frais engagé pour cette opération, le montant ne doit pas dépasser 0,75% du montant du prêt (avec une limite de 150 hors taxes).
Le contrat immobilier est quant à lui toujours conclu à la condition suspensive de lobtention du ou des prêts sollicités pour le financer. Lemprunteur dispose dun mois au minimum pour trouver les prêts nécessaires, les parties peuvent toutefois convenir dun délai plus long. Lorsque le prêt nest pas obtenu le contrat immobilier est résilié.
En cas de non paiement des échéances par lemprunteur, le prêteur est en droit dexiger le remboursement du capital restant dû, les intérêts échus, les intérêts de retard et une indemnité pour le préjudice occasionné qui ne doit pas être supérieure à 7% de la somme restante due par lemprunteur (le capital + les frais). Les infractions aux dispositions mentionnées plus haut sont sanctionnées par la loi. Il peut sagir aussi bien de sanctions civiles, comme la nullité du contrat pour non respect du délai de réflexion ou la déchéance du droit aux intérêts dans le cas ou des mentions légales seraient manquantes, que de sanctions pénales, pour fraude par exemple.