Lors de la procédure de saisie, le juge de l'exécution entend les parties pour connaître leurs prétentions, les contestations et demandes lui seront soumises afin quil se prononce à leur sujet. Son jugement détermine la suite de la procédure, soit en autorisant la vente amiable, soit en ordonnant la vente forcée. Ce jugement peut également mettre fin, suspendre ou interrompre la procédure d'exécution.
Pour le cas où il autorise la vente amiable, le juge doit vérifier qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation de limmeuble, des conditions économiques du marché et des demandes éventuelles du débiteur. Le jugement d'orientation peut faire l'objet d'un appel dans les quinze jours après sa notification au greffe du Tribunal de grande instance.
La vente de limmeuble est donc soit amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.
Lorsque le juge de lexécution ordonne la vente amiable, il suspend le cours de la procédure, et fixe le montant en dessous duquel limmeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché et aux conditions particulières de la vente, et, la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée, dans un délai de quatre mois maximum, cela afin de vérifier la réalisation de la vente. Un délai supplémentaire de trois mois peut être accordé à cette audience sur justification, du demandeur, d'un engagement écrit d'acquisition et afin de permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente.
Le débiteur saisi pourra alors présenter une demande qui tend à la vente amiable de limmeuble, tandis que le créancier poursuivant pourra à tout moment assigner le débiteur devant le juge afin de voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure de vente forcée. La vente amiable sera établie par acte notarié, comme nimporte quelle vente dimmeuble. Il retrouvera le juge de lexécution à laudience à laquelle laffaire sera rappelée. Lors de cette audience, le juge vérifiera que lacte de vente est conforme aux conditions fixées par lui, que le prix a été consigné et que létat ordonné des créances a été dressé. Il constatera la vente et demandera la radiation des inscriptions dhypothèque et de privilège. Enfin, sil se retrouve dans limpossibilité de constater la vente amiable, il sera question de vente forcée.
Lorsquil ordonne, dans son jugement d'orientation, la vente forcée de limmeuble par adjudication judiciaire, celle-ci aura lieu à défaut de contestation ou de demande fondée interdisant la vente ou imposant la vente amiable et elle se déroulera sous forme d'enchères sous le contrôle du juge. Le juge de lexécution fixera la date de l'audience dadjudication, elle aura obligatoirement lieu dans un délai de deux à quatre mois à partir du prononcé de la décision. Le créancier poursuivant pourra annoncer la vente forcée dans un délai compris entre un et deux mois avant laudience dadjudication, dans un avis quil déposera au greffe du juge de lexécution pour quil en soit fait la publicité, via un affichage dans les locaux de la juridiction et une publication dans un journal dannonces légales.
La vente forcée sera ainsi poursuivie après publicité, le but étant que le plus grand nombre d'enchérisseurs possible soient informés de la vente.
La vente de l'immeuble aura ensuite lieu aux enchères publiques à l'audience du juge, par l'intermédiaire d'un avocat. Le montant de la mise à prix est fixé dans le cahier des conditions de vente. Le juge constate le montant de la dernière enchère qui emportera donc adjudication. A défaut denchère, il faut distinguer deux hypothèses.
Si le montant de la mise à prix à été modifié par le juge, limmeuble sera immédiatement remis en vente sur baisses successives de ce montant jusquau montant de la mise à prix initiale.
Si le montant a été fixé par le créancier poursuivant, il sera déclaré adjudicataire doffice à ce montant, cest-à-dire quil sera la personne qui aura remporté la vente aux enchères.
Ladjudication conduit à la vente forcée de limmeuble saisi et l'adjudicataire en devient le propriétaire. Le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'encontre de la personne saisie. Le montant du prix de la vente doit être consigné dans les deux mois après la date d'adjudication définitive, si ladjudicataire nest pas capable de payer dans les délais, limmeuble sera remis en vente dans les conditions de la première vente. En outre, pendant les dix jours qui suivent la vente, toute personne peut surenchérir, par l'intermédiaire d'un avocat, cela signifie quil va demander une nouvelle mise aux enchères de limmeuble adjugé en offrant au moins un dixième du prix principal de la vente initiale.