Dans quels cas peut-on prétendre à une servitude de passage (ou droit de passage) ?




Chacun doit pouvoir, depuis sa propriété, accéder à la voie publique. C'est pourquoi la loi reconnaît un droit particulier au profit du propriétaire d'un fonds enclavé : l'établissement d'une servitude de passage. Il s’agit d’un droit d’accès à la voie publique reconnu au profit du propriétaire du fonds enclavé. Un propriétaire qui n’a sur la voie publique aucun accès ou une issue insuffisante, pour une exploitation agricole, industrielle ou commerciale ou pour la réalisation d’une opération de construction, peut demander à son voisin un passage suffisant pour accéder à sa propriété. En pratique, la servitude doit permettre de laisser un passage suffisant pour assurer la desserte du fonds enclavé. Concrètement, elle doit prévoir une largeur suffisante pour permettre l’accès d’un véhicule par exemple.

La servitude de passage ne vise pas à reconnaître au propriétaire du fonds le droit d’aller et venir librement chez ses voisins. L’établissement d’une servitude passage nécessite que le fonds soit réellement enclavé (ce qui signifie qu’aucune issue suffisante n’est possible pour accéder à la voie publique) et que le passage soit établi du côté où le trajet est le plus court pour accéder à la voie publique.

Le droit de passage représente une contrainte pour le voisin (« le propriétaire du fonds servant »). C’est pourquoi il a droit à une indemnité. Cette indemnité est versée par le titulaire du droit de passage (« le propriétaire du « fonds dominant »). L’indemnité due au voisin doit être fixée avant l’établissement du droit de passage. Elle doit être proportionnée aux dommages occasionnés au voisin. Si l’établissement de la servitude de passage nécessite la construction d’un chemin, c’est en principe au propriétaire du fonds enclavé qu’il revient de financer les travaux. Le droit de passage ne donne pas lieu à indemnisation du voisin du fonds servant si le propriétaire de la parcelle enclavée peut justifier de l’usage habituel de la servitude de passage depuis au moins trente ans. En cas de désaccord entre les voisins, l’établissement d’une servitude de passage résulte d’une décision de justice (en principe, est compétent, le Tribunal de Grande Instance du lieu où est située la propriété). Dans la plupart des cas, la servitude de passage peut être obtenue par une simple convention signée par les deux voisins. Cette convention doit prévoir le terrain d'assiette de la servitude (la localisation cadastrale précise du passage, sa largeur, etc.), et le montant de l’indemnité à verser au propriétaire du fonds servant. Pour être opposable aux tiers (exemples : famille, héritiers, acquéreurs éventuels), cette convention doit être établie par un acte sous forme authentique (enregistrée par un notaire par exemple) et publiée au bureau des hypothèques.

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