Dans un souci de protection des locataires, le législateur a institué un droit de préemption à leur profit qui sexerce dans le cas de la vente, dans sa totalité et en une fois, de limmeuble dans lequel ils résident et qui comporte plus de dix logements. Quatre conditions doivent être réunies pour que lon puisse exercer ce droit de préférence : il est nécessaire que lon soit en présence dun immeuble comportant plus de dix logements, celui-ci doit ensuite faire lobjet dune vente en totalité et en une seule fois, il doit sagir dun immeuble à usage dhabitation ou à usage mixte (habitation et professionnel) et lacquéreur doit avoir fait état de son refus de proroger les baux dhabitation en cours. La situation dans laquelle joue ce droit de préemption est donc la suivant : les locataires dun immeuble voient, en cours de bail, leur immeuble de plus de dix logements mis en vente, en totalité et en une seule fois, à une personne qui refuse de proroger les baux en cours pendant six ans. Ce nest que dans cette situation bien précise quils pourront exercer leur droit de préemption.
Ce droit de préemption est donc quelque peu différent des autres forme de droit de préemption dont disposent les locataires quant à limmeuble quils occupent. En effet, dans ce cas précis les locataires ne pourront faire valoir leur droit de préemption que si le futur acquéreur de limmeuble a refusé de proroger les baux en cours pour une durée au minimum de six ans à compter de la vente. Ce droit de préemption est donc différent de celui dont disposent les locataires en fin de bail ou de celui quils peuvent exercer en cours de bail lorsque le propriétaire souhaite vendre son immeuble appartement par appartement. En effet, dans ces deux situations les locataires de limmeuble sont prioritaires, une proposition faite à un tiers avant eux pourrait être annulée. Mais dans le cas où limmeuble est vendu en une seule fois et quil comporte plus de dix logements, loffre de vente pourra être adressée à un tiers avant les occupants, ce nest que si celui-ci refuse de reconduire les baux que les locataires pourront exercer leur droit de préemption.
Ce droit de préemption ne pourra pas être appliqué dans quatre situations : si limmeuble objet de la vente comporte dix logements ou moins ; si lacquéreur de limmeuble accepte de proroger les baux en cours (la prorogation est de six ans) ; si la commune décide elle-même dexercer son droit de préemption ou en encore si le propriétaire décide de vendre à lun de ses parents ou alliés jusquau quatrième degré.
Avant denvisager une vente à ses locataires ou à un tiers, et à condition quil nait pas déjà adressé à la mairie une déclaration dintention daliéner, le bailleur devra communiquer à la mairie du lieu où est situé limmeuble, le prix ainsi que les conditions auxquelles il souhaite vendre (vente en totalité et en une seule fois). Si elle le souhaite, la commune pourra préempter, c'est-à-dire exercer son droit dachat en priorité. Le but est dassurer le maintien dans les lieux des locataires. Cest donc en principe toujours à la mairie quil faut sadresser en premier lieu. Seule exception qui permette décarter la commune, cest que la vente se fasse entre parents ou alliés jusquau quatrième degré inclus. Dans cette hypothèse, la mairie ne pourra pas faire jouer son droit de préemption.
Si la commune nexerce pas son droit de préemption, le bailleur pourra alors sadresser à ses locataires pour la vente. Il devra envoyer à chacun de ses locataires une lettre recommandée avec accusé de réception, dans laquelle il devra indiquer deux choses : dune part le prix et les conditions de la vente dans sa totalité et en une seule fois, dautre part, il devra mentionner le prix et les conditions de la vente pour lappartement occupé. Certains articles de loi devront également être reproduits, ceci à peine de nullité. Si le locataire nest pas informé, il pourra demander la nullité de la vente réalisée. La lettre adressée au locataire vaudra offre de vente. Elle devra être accompagnée de différentes informations sur létat de limmeuble : un projet de règlement de copropriété, diagnostics techniques établis par un contrôleur indépendant, état des conduites et canalisations, état des équipements communs et des équipements de sécurité. Loffre ainsi faite sera valable quatre mois.
Les locataires ont deux mois, à compter du moment où ils ont fait connaitre leur décision de faire jouer leur droit de préemption, pour réaliser la vente. Ce délai passe à quatre mois sils décident de recourir à un emprunt (lacceptation de loffre de vente sera soumise à lobtention du prêt). Il est possible que seuls certains des locataires décident de faire jouer leur droit de préemption. Dans ce cas, limmeuble est mis en copropriété. Le bailleur pourra vendre aux locataires qui lont souhaité. Pour le reste des lots, il pourra sadresser à des tiers. Sil accorde à ces derniers des conditions de vente ou un prix plus avantageux, il devra cependant faire notifier aux locataires restant ces nouvelles conditions (soit par lettre recommandée, soit par le biais dun notaire). Ceci afin que ces derniers puissent, sils le souhaitent finalement, faire jouer ce droit de préemption subsidiaire. La notification vaudra à nouveau offre de vente et sera tenue pendant un mois. Si les locataires ne sont pas informés, la vente réalisée avec le tiers pourra être annulée. A nouveau, les locataires informés auront un mois pour répondre, sils acceptent, ils auront deux mois pour réaliser la vente, quatre lorsquun prêt est demandé.
Lorsque la vente est faite à un tiers et que le droit de préemption des locataires ne joue pas, celui-ci doit sengager, dans lacte authentique de vente, à proroger les baux dhabitation en cours dune durée dau moins six ans.