Le droit de préemption des locataires leur donne la priorité lorsque leur bailleur, propriétaire de limmeuble, souhaite vendre. Les locataires bénéficient alors dun droit de préférence à lachat en vertu de la loi. En réalité, en matière de bail dhabitation ou de bail à usage mixte, c'est-à-dire de bail qui permette à la fois lusage des locaux en tant quhabitation et à titre professionnel, il existe différents types de droits de préemption qui peuvent trouver à sappliquer. On en compte trois. Le premier permet au locataire de bénéficier dun droit de préférence lorsquà lissue du bail son propriétaire lui donne congé en vue de vendre limmeuble. Le deuxième, droit de préemption est celui donné au locataire en cas de division de limmeuble. Enfin le troisième concerne les cas où il sagit de la vente dun immeuble à usage dhabitation dans son entier et que celui-ci comporte plus de dix logements.
Le premier donc, est le droit de préemption dont bénéficie le locataire lorsquà lissue du bail le propriétaire lui fait connaitre sa décision de vendre limmeuble. Ce droit est conféré par la loi, le propriétaire ne peut sy soustraire. Le locataire sera donc prioritaire sur tous les autres acquéreurs potentiels. La procédure sera la suivante : le propriétaire qui souhaite vendre son immeuble devra, à expiration du bail, adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à son ou ses locataires, il peut également choisir de la faire signifier par huissier. Si le bail a été cosigné, dans ce cas le bailleur devra notifier le congé aux deux personnes. Sil sagit dun couple marié et que seule lune des deux personnes a signé le bail, le propriétaire devra adresser son courrier au signataire, il nest pas obligé de ladresser au conjoint, lacte sera tout de même opposable aux deux. Lorsque le propriétaire a des locataires âgés de plus de 70 ans, il ne pourra leur donner congé quà la condition de leur trouver un nouveau logement.
Dans la lettre de congé le propriétaire devra indiquer sa décision de vente ainsi que le prix et les conditions auxquelles il souhaite réaliser lopération. Par ailleurs, la date devra être indiquée et certains articles de loi devront être clairement reproduits. En principe, sil manque une mention la signification est nulle, toutefois, les juges peuvent ne pas en tenir compte si cela ne porte pas préjudice au locataire (par exemple, si le propriétaire régularise rapidement ou si le locataire fait savoir quil ne souhaite pas exercer son droit de préemption). Le propriétaire devra avertir son locataire au moins six mois avant la fin du bail et celui-ci aura six mois à compter de la fin du bail pour quitter les lieux.
La lettre vaudra offre de vente. Loffre sera valable pendant deux mois. Si le locataire ne répond pas avant lissue des deux mois, il perd son droit de préférence et doit quitter les lieux à lissue du bail. A linverse, sil accepte, il doit le faire dans le délai de deux mois et envoyer une lettre (recommandée avec avis de réception de préférence) au propriétaire. Ils auront alors deux mois pour faire dresser lacte de vente. Si lacte nest pas réalisé en tant voulu, le locataire perd son droit et lacceptation de loffre tombe. Dans le cas où le locataire souhaiterait bénéficier dun emprunt pour racheter limmeuble, il devra en informer le propriétaire. Le délai pour dresser lacte de vente sera alors allongé, il passera de deux à quatre mois.
Ce nest que lorsque le locataire a refusé de reprendre le bien ou a laissé passer les délais que le propriétaire peut sadresser à un tiers pour la vente. Si la vente est en voie dêtre conclue avec ce tiers et que les conditions de vente sont différentes, le propriétaire devra à nouveau adresser à son locataire une lettre recommandée valant nouvelle offre de vente. Il a un mois pour répondre. Si finalement il souhaite exercer son droit de préemption, il devra en informer le propriétaire par courrier et réaliser la vente dans les deux mois. De la même manière que précédemment, le délai est augmenté de deux mois, soit quatre mois au total si le locataire a recours à un emprunt. A défaut de réponse de la part du locataire, la vente pourra être conclue au profit du tiers.
Il existe deux exceptions pour lesquelles à lissue du bail le droit de préemption du locataire ne trouvera pas à sappliquer. Il sagit du cas où le propriétaire souhaite vendre à un proche parent, dans ce cas celui-ci est prioritaire. Seuls les parents jusquau troisième degré inclus sont concernés. La seconde exception concerne le cas où limmeuble devient inhabitable, insalubre ou déclaré en péril.