Les travaux soumis à l'obtention d'un permis de construire

En 2005, il y a eu une grande réforme des autorisations d’urbanisme. L’objectif était de simplifier les différents procédures d’autorisation ou de déclaration (le nombre des autorisations est réduit et on a mis en place une procédure unique de dépôt et d’instruction des demandes) ; redéfinir la liste des travaux soumis à permis de construire, à autorisation ou à déclaration préalable; garantir les délais d’instruction et améliorer les conditions d’instruction des demandes de permis de construire ; et enfin, renforcer la sécurité juridique des autorisations d’urbanisme.

Le permis de construire est une autorisation administrative qui est obligatoire avant le commencement d’une construction ou de travaux. C’est avant tout un acte administratif individuel. Il est attaché au terrain qui va être bâti. Il est donc possible de transférer ce droit. C’est un acte préalable : autrement dit, une construction ou des travaux qui seraient réalisés sans permis de construire relèveraient du délit. Le vendeur du terrain ne doit aucune garantie à l’acheteur et l’autorité administrative ne peut pas promettre l’attribution d’un permis de construire par un contrat. Le projet doit respecter les règles d’urbanisme et les servitudes qui lui sont applicables sur le lieu d’implantation des travaux ou de la construction. L’autorité administrative doit donner son accord : elle contrôle l’utilisation du sol et de l’espace. Le permis de construire ne doit porter que sur des biens immobiliers. Tous les types de constructions sont concernés (les constructions avec ou sans fondations ; les constructions légères et démontables comme un baraquement ou un chalet en bois ;…).

La demande de permis de construire porte sur les constructions initiales, les travaux sur les constructions existantes, les projets qui sont dans des zones protégées et les permis de construire « groupés ». S’agissant des constructions initiales, toute construction neuve doit faire l’objet d’un permis de construire. Peu importe la destination du bâtiment. En effet, il peut être à usage d’habitation ou non. Il peut s’agir d’une installation commerciale, industrielle, sportive, des garages, ou encore des bâtiments agricoles. S’agissant des travaux sur les constructions existantes et les changements de destination, il y a trois catégories. Il s’agit premièrement des travaux qui ont pour effet la création d’une surface hors œuvre brute supérieure (SHOB) à vingt mètres carrés. Deuxièmement, ce sont les travaux qui ont pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment lorsqu’ils s’accompagnent d’un changement de destination. On considère que le local accessoire d’un bâtiment a la même destination que le local principal. Les travaux d’entretien, les travaux de réparation ordinaires et les changements de destination sans travaux ne sont pas concernés. Toutefois, le propriétaire qui obtient un permis de construire ne peut pas modifier totalement l’agencement intérieur de l’immeuble par rapport au projet initial. Enfin, la troisième catégorie concerne les travaux qui ont pour effet de modifier le volume du bâtiment et de percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur.

S’agissant des projets qui sont dans des secteurs protégés, ils doivent obtenir un permis de construire sauf s’il s’agit de travaux d’entretien ou de réparations ordinaires. Il y a deux catégories. Il s’agit tout d’abord des projets dans les secteurs sauvegardés avec un plan de sauvegarde approuvé. Ce sont les travaux qui sont exécutés à l’intérieur des immeubles ou sur des parties d’immeubles lorsqu’ils ont pour objet ou pour effet de modifier la structure du bâtiment ou la répartition des volumes existants ; et, les travaux qui portent sur un élément que le plan de sauvegarde et de mise en valeur a identifié comme présentant un intérêt patrimonial et paysager. La seconde catégorie est celle des travaux qui portent sur un immeuble ou une partie d’immeuble inscrits comme monuments historiques (sauf si les travaux sont réalisés pour des motifs de sécurité). Le permis de construire « groupé » concerne les divisions de terrain. Il y a deux conditions à respecter. Il doit s’agir de la construction sur un même terrain de plusieurs bâtiments et il faut que la division du terrain ait lieu avant l’achèvement de l’ensemble du projet. Le nombre de porteurs de projets est indifférent.

Il existe des permis de construire spécifiques. On trouve le permis de construire à titre précaire et le permis de construire pour constructions saisonnières. Le permis de construire à titre précaire concerne les constructions qui ne sont pas conformes aux règles d’urbanisme en vigueur mais qui peuvent être autorisées de manière exceptionnelle. Il y a des procédures particulières à respecter. L’arrêté qui autorise la construction impose la rédaction d’un état descriptif des lieux aux frais du demandeur et par voie d’expertise contradictoire. Il est possible que l’arrêté fixe un délai à la fin duquel le bénéficiaire doit enlever la construction autorisée. C’est le cas pour certains secteurs protégés. Il en sera ainsi dans deux hypothèses : lorsque le terrain du projet n’est situé ni dans une zone urbaine, une zone à urbaniser ou un emplacement réservé délimité par un PLU, ni dans un secteur constructible délimité par une carte communale ; et, lorsque le terrain est situé dans un secteur sauvegardé ou un périmètre de restauration immobilière dans un site inscrit ou classé, dans le champ de visibilité d’un monument historique ou d’une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP).

L’octroi d’un permis de construire précaire est limité dans le temps. Le bénéficiaire du permis devra donc enlever la construction sans indemnités et remettre le terrain en l’état antérieur à l’occupation à ses frais à la date fixée dans le permis ou à la date de la demande du bénéficiaire d’un emplacement réservé ou d’une déclaration d’utilité publique (DUP). La remise en l’état peut être exigée avant l’expiration du délai indiqué dans le permis. Dans ce cas, il faudra verser une indemnité au bénéficiaire du permis. Les constructions réalisées avec un permis de construire à titre précaire n’ont pas d’incidence sur les transactions du terrain occupé. Par exemple, on ne prend pas en compte la valeur des constructions réalisées. Toutefois, les frais de démolition ou d’enlèvement de la construction seront déduits du prix ou de l’indemnité si le bénéficiaire n’a pas fait la remise en l’état. Il faut informer tous les cocontractants intéressés de l’existence d’un permis de construire à titre précaire.

Le permis de construire pour constructions saisonnières concerne les constructions qui ne présentent pas de caractère permanent et qui sont destinées à être démontées et à être réinstallées. C’est le cas par exemple des chapiteaux. L’arrêté qui accorde le permis de construire doit préciser la ou les périodes de l’année pendant lesquelles la construction doit être démontée. La construction est limitée dans le temps et elle ne peut jamais dépasser cinq ans. Il ne faut donc pas de nouveau permis pour chaque réinstallation. Le permis sera annulé si la construction n’est pas démontée à la date fixée. Les taxes et les participations d’urbanisme ne seront pas exigées si le permis est renouvelé à la fin de la période des cinq ans.