En 2005, il y a eu une grande réforme des autorisations durbanisme. Lobjectif était de simplifier les différents procédures dautorisation ou de déclaration (le nombre des autorisations est réduit et on a mis en place une procédure unique de dépôt et dinstruction des demandes) ; redéfinir la liste des travaux soumis à permis de construire, à autorisation ou à déclaration préalable; garantir les délais dinstruction et améliorer les conditions dinstruction des demandes de permis de construire ; et enfin, renforcer la sécurité juridique des autorisations durbanisme.
Le permis de construire est une autorisation administrative qui est obligatoire avant le commencement dune construction ou de travaux. Cest avant tout un acte administratif individuel. Il est attaché au terrain qui va être bâti. Il est donc possible de transférer ce droit. Cest un acte préalable : autrement dit, une construction ou des travaux qui seraient réalisés sans permis de construire relèveraient du délit. Le vendeur du terrain ne doit aucune garantie à lacheteur et lautorité administrative ne peut pas promettre lattribution dun permis de construire par un contrat. Le projet doit respecter les règles durbanisme et les servitudes qui lui sont applicables sur le lieu dimplantation des travaux ou de la construction. Lautorité administrative doit donner son accord : elle contrôle lutilisation du sol et de lespace. Le permis de construire ne doit porter que sur des biens immobiliers. Tous les types de constructions sont concernés (les constructions avec ou sans fondations ; les constructions légères et démontables comme un baraquement ou un chalet en bois ; ).
La demande de permis de construire porte sur les constructions initiales, les travaux sur les constructions existantes, les projets qui sont dans des zones protégées et les permis de construire « groupés ». Sagissant des constructions initiales, toute construction neuve doit faire lobjet dun permis de construire. Peu importe la destination du bâtiment. En effet, il peut être à usage dhabitation ou non. Il peut sagir dune installation commerciale, industrielle, sportive, des garages, ou encore des bâtiments agricoles. Sagissant des travaux sur les constructions existantes et les changements de destination, il y a trois catégories. Il sagit premièrement des travaux qui ont pour effet la création dune surface hors uvre brute supérieure (SHOB) à vingt mètres carrés. Deuxièmement, ce sont les travaux qui ont pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment lorsquils saccompagnent dun changement de destination. On considère que le local accessoire dun bâtiment a la même destination que le local principal. Les travaux dentretien, les travaux de réparation ordinaires et les changements de destination sans travaux ne sont pas concernés. Toutefois, le propriétaire qui obtient un permis de construire ne peut pas modifier totalement lagencement intérieur de limmeuble par rapport au projet initial. Enfin, la troisième catégorie concerne les travaux qui ont pour effet de modifier le volume du bâtiment et de percer ou dagrandir une ouverture sur un mur extérieur.
Sagissant des projets qui sont dans des secteurs protégés, ils doivent obtenir un permis de construire sauf sil sagit de travaux dentretien ou de réparations ordinaires. Il y a deux catégories. Il sagit tout dabord des projets dans les secteurs sauvegardés avec un plan de sauvegarde approuvé. Ce sont les travaux qui sont exécutés à lintérieur des immeubles ou sur des parties dimmeubles lorsquils ont pour objet ou pour effet de modifier la structure du bâtiment ou la répartition des volumes existants ; et, les travaux qui portent sur un élément que le plan de sauvegarde et de mise en valeur a identifié comme présentant un intérêt patrimonial et paysager. La seconde catégorie est celle des travaux qui portent sur un immeuble ou une partie dimmeuble inscrits comme monuments historiques (sauf si les travaux sont réalisés pour des motifs de sécurité). Le permis de construire « groupé » concerne les divisions de terrain. Il y a deux conditions à respecter. Il doit sagir de la construction sur un même terrain de plusieurs bâtiments et il faut que la division du terrain ait lieu avant lachèvement de lensemble du projet. Le nombre de porteurs de projets est indifférent.
Il existe des permis de construire spécifiques. On trouve le permis de construire à titre précaire et le permis de construire pour constructions saisonnières. Le permis de construire à titre précaire concerne les constructions qui ne sont pas conformes aux règles durbanisme en vigueur mais qui peuvent être autorisées de manière exceptionnelle. Il y a des procédures particulières à respecter. Larrêté qui autorise la construction impose la rédaction dun état descriptif des lieux aux frais du demandeur et par voie dexpertise contradictoire. Il est possible que larrêté fixe un délai à la fin duquel le bénéficiaire doit enlever la construction autorisée. Cest le cas pour certains secteurs protégés. Il en sera ainsi dans deux hypothèses : lorsque le terrain du projet nest situé ni dans une zone urbaine, une zone à urbaniser ou un emplacement réservé délimité par un PLU, ni dans un secteur constructible délimité par une carte communale ; et, lorsque le terrain est situé dans un secteur sauvegardé ou un périmètre de restauration immobilière dans un site inscrit ou classé, dans le champ de visibilité dun monument historique ou dune zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP).
Loctroi dun permis de construire précaire est limité dans le temps. Le bénéficiaire du permis devra donc enlever la construction sans indemnités et remettre le terrain en létat antérieur à loccupation à ses frais à la date fixée dans le permis ou à la date de la demande du bénéficiaire dun emplacement réservé ou dune déclaration dutilité publique (DUP). La remise en létat peut être exigée avant lexpiration du délai indiqué dans le permis. Dans ce cas, il faudra verser une indemnité au bénéficiaire du permis. Les constructions réalisées avec un permis de construire à titre précaire nont pas dincidence sur les transactions du terrain occupé. Par exemple, on ne prend pas en compte la valeur des constructions réalisées. Toutefois, les frais de démolition ou denlèvement de la construction seront déduits du prix ou de lindemnité si le bénéficiaire na pas fait la remise en létat. Il faut informer tous les cocontractants intéressés de lexistence dun permis de construire à titre précaire.
Le permis de construire pour constructions saisonnières concerne les constructions qui ne présentent pas de caractère permanent et qui sont destinées à être démontées et à être réinstallées. Cest le cas par exemple des chapiteaux. Larrêté qui accorde le permis de construire doit préciser la ou les périodes de lannée pendant lesquelles la construction doit être démontée. La construction est limitée dans le temps et elle ne peut jamais dépasser cinq ans. Il ne faut donc pas de nouveau permis pour chaque réinstallation. Le permis sera annulé si la construction nest pas démontée à la date fixée. Les taxes et les participations durbanisme ne seront pas exigées si le permis est renouvelé à la fin de la période des cinq ans.