Les parties fixent librement le montant du loyer dans le contrat de bail. Le loyer peut être augmenté. On distingue trois cas.
Première hypothèse : le renouvellement du bail
Le loyer ne pourra être augmenté que sil est nettement sous-évalué. Le bailleur propose alors une augmentation par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier au moins six mois avant lexpiration du bail. Sous peine de nullité, la proposition d'augmentation doit indiquer le nouveau loyer prévu, la liste des références qui ont été utilisées pour le fixer ; et reproduire l'article 17 c de la loi du 06 juillet 1989. Il faut faire référence aux loyers qui sont pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Les logements sont comparables lorsquils sont situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans un autre groupe d'immeubles qui a des caractéristiques similaires et qui est situé dans la même zone géographique. Il faut au moins six références dans les communes qui font partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants et trois références dans les autres zones géographiques. Pour au moins deux références sur trois, il ne doit pas y avoir eu de changement de locataire depuis au moins trois ans. Les références portent sur le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble ainsi que l'étage de l'appartement ; la présence d'un ascenseur ; la surface et le nombre de pièces habitables ; l'existence d'annexes ; létat déquipement, notamment la présence deau courante, de WC intérieur, de salle deau, de chauffage ; la date de construction et la qualité de l'immeuble ; la date d'entrée dans les lieux du locataire ; le montant du loyer mensuel hors charges exigé.
Le locataire qui accepte la proposition doit donner au bailleur son accord écrit sur le nouveau montant dans un délai de deux mois. Si la hausse est inférieure ou égale à 10 %, elle est divisée sur trois ans si le propriétaire est une personne physique et sur six ans si cest une personne morale. Si elle est supérieure à 10 %, elle est divisée sur six ans quel que soit le bailleur, et même si le bail est reconduit pour moins de six années. Si le locataire n'est pas d'accord ou s'il ne répond pas quatre mois avant la fin du bail, le bailleur ou le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Elle rendra un avis dans un délai de deux mois. Si aucun accord nest trouvé, le propriétaire doit saisir le tribunal dinstance avant la fin du contrat, sinon, le bail est reconduit au loyer antérieur.
Deuxième hypothèse: la révision du loyer en cours de bail
Le bail doit comporter une clause de révision. Elle se fera chaque année à la date qui a été convenue entre les parties ou à défaut, au terme de chaque année du contrat. Laugmentation de loyer ne pourra pas dépasser la variation de lindice de référence des loyers (IRL) qui est publié tous les trimestres par lINSEE. Il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers. Depuis le 09 février 2008, l'IRL se calcule à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
Troisième hypothèse: la réalisation de travaux damélioration dans le logement et dans les parties communes
Le locataire ne peut pas les interdire. Le propriétaire et le locataire doivent préalablement avoir convenu la majoration du loyer dans le contrat ou dans un avenant. Le locataire peut décider avec le propriétaire des travaux quil réalisera à sa place. Par exemple, ceux destinés à améliorer le confort, la sécurité ou encore l'équipement du domicile ou de l'immeuble. Ils peuvent aussi décider des travaux que le bailleur fera exécuter. Si le propriétaire et les locataires décident de faire des travaux conjointement, ils concluent un accord collectif qui fixe le montant maximum du loyer. Il sera applicable lorsque la majorité des locataires auront donné leurs consentements dans le délai dun mois après réception dune notification individuelle.