Loccupation du logement par les locataires dun immeuble engendre pour le bailleur certaines charges (le bailleur peut être le propriétaire lui-même ou un organisme choisit par le propriétaire et qui est chargé de la gestion et de lentretien de limmeuble). Certaines de ces charges doivent être supportées par le bailleur, dautres par les locataires, elles sinscrivent en plus de ce que les locataires sont amenés à payer pour leurs loyers. Il peut sagir tout simplement de consommation dénergie, deau, ou plus largement de prestations destinées à conserver le logement en bon état (réparer une chaudière par exemple). Ces charges sont payées par le bailleur mais celui-ci a la faculté, dans une certaine mesure, de les répercuter sur ses locataires. Cest la raison pour laquelle on parle parfois de charges récupérables, le bailleur pouvant les récupérer auprès de ses locataires. Une liste limitative de ses charges récupérables est donnée par décret.
Elle comprend :
Les charges relatives à l'entretien des parties communes, quil sagisse déquipements collectifs (tels que les ascenseurs, espaces verts, interphone etc.) ou des dépenses deau et délectricité des parties communes, salaire du concierge etc. ;
Sont également comprises les taxes locatives (enlèvement des ordures ménagères, balayage
) ;
Et les frais d'entretien des parties individuelles (chauffage, eau chaude de chaque locataire).
Le bailleur doit en principe adresser à ses locataires un rappel de charge chaque fin dannée. Sil nen fait rien, les locataires peuvent eux-mêmes le demander. Le bailleur dispose, par ailleurs, dun délai de cinq ans pour récupérer les charges locatives. Ce qui signifie que lorsque le locataire quitte le logement, le bailleur peut lui réclamer les charges locatives des cinq dernières années doccupation.
A titre dillustration : il arrive que dans le loyer du locataire une certaine somme soit destinée au paiement des charges, le locataire peut alors vérifier, chaque fin dannée, si cette somme a suffit à couvrir, à elle seule, les charges dentretien du logement. Ainsi, par exemple, pour un loyer de 600, le contrat de bail prévoit un supplément de 50 de charges. A la fin de lannée, le locataire aura payé (50 * 12) 600 de charges. Il y a alors deux hypothèses :
Soit le logement a nécessité dimportantes dépenses et dans ce cas, les charges déjà payées par le locataire seront insuffisante, son bailleur lui demandera de payer un supplément de charge.
Soit la somme payée par le locataire a dépassé les frais dentretien, et dans ce cas il lui est possible de demander à son bailleur le remboursement des charges indument perçues. Comme précédemment, le locataire à cinq ans pour réclamer ce trop perçu. Exception faite des logements régis par la loi du 1er septembre 1948 et les logements sociaux (HLM), pour ces types de locations, laction se prescrit par trois ans.
Lorsque le bailleur souhaite récupérer les charges quil a avancé, il adresse à son locataire un décompte de charge. Ce décompte ne fait quindiquer toutes les charges que le bailleur a du payer pour assurer à son locataire une jouissance paisible du logement. Une fois le décompte adressé au locataire, celui-ci peut demander au bailleur de lui communiquer tous les justificatifs (factures, contrat dentretien, décompte des quantités consommées (ex. m3 deau consommés) etc.). Ainsi, chaque réparation devra pouvoir être justifiée par une facture de lentreprise ou du prestataire intervenu. Le bailleur sera tenu de mettre ces pièces justificatives à la disposition du locataire. Il na pas lobligation den envoyer copie au locataire, il doit seulement lui permettre de les consulter. Le locataire, quant à lui, peut, lorsquil les consulte se faire assister dune personne, un avocat par exemple.
Dans certains cas le locataire pourra éviter le paiement des charges. Ainsi, lorsque les charges ne sont pas justifiées le locataire est en droit de ne pas les payer. Ou encore, lorsque le locataire a été dans limpossibilité duser du logement conformément à ce qui a été prévu dans le contrat de bail. Par exemple, le locataire qui a été dans limpossibilité dutiliser leau à la suite dun problème de tuyauterie, le bailleur ne pourra pas lui réclamer de participer au paiement de la facture deau pour la période où il en a été privé.