Propriétaires immobiliers - quels sont les impôts à payer ?




Les revenus fonciers du contribuable sont imposables. Il s’agit des revenus des locaux non meublés et les revenus locatifs accessoires (par exemple, un panneau publicitaire posé sur un terrain). Sont aussi concernés les revenus locatifs qui sont perçus par une société civile immobilière. Le contribuable sera imposé sur la quote-part de revenus locatifs qu’il détient dans la société. Il y a des précisions à apporter. Lorsque l’immeuble en location figure à l’actif du bilan d’une entreprise, ce sont des bénéfices industriels et commerciaux. Les locations meublées font partie des bénéfices industriels et commerciaux et les sous-locations, des bénéfices non commerciaux. Par ailleurs, la réserve de jouissance n’est pas imposable. C’est le fait pour le contribuable de garder la libre disposition de l’immeuble. Par exemple, il décide de ne pas louer sa résidence secondaire ou il laisse gratuitement une habitation à un membre de sa famille.

On impose le revenu net. Il y a deux méthodes pour en calculer le montant. Le régime micro-foncier est l’évaluation forfaitaire des frais. On prend en compte les revenus locatifs bruts annuels du foyer fiscal et les charges des locataires. Ils doivent être inférieurs à 15 000 euros. Les contribuables qui bénéficient d’un régime spécial de défiscalisation ne sont pas concernés. La méthode forfaitaire permet un abattement de 30%. Il n’y a pas de déclaration spéciale à déposer. Le régime réel est l’évaluation réelle des frais. Il s’applique lorsque les revenus locatifs bruts annuels sont supérieurs à 15 000 euros ou que le contribuable bénéficie d’un régime spécial de défiscalisation. De plus, le contribuable peut opter pour le régime réel et renoncer au régime micro-foncier. Il doit joindre la déclaration spéciale revenus fonciers n°2044 à la déclaration d’impôt sur le revenu. On prend en compte les revenus de la location et les charges des locataires. Plusieurs dépenses sont déductibles. Entre autres : les frais d’entretien et de réparation engagés par le propriétaire ; les frais d’amélioration des locaux d’habitation ; les provisions pour dépenses des copropriétés des immeubles bâtis ; les primes d’assurance ; les taxes foncières ou encore les frais d’agence immobilière ou de syndic. Il faut justifier ces dépenses. Aussi, le contribuable peut déduire 20 euros par local loué, sans facture. La somme correspond aux petites réparations de la location. L’option pour le régime réel est intéressante lorsque le contribuable a engagé d’importants travaux dans l’année et dans les deux années qui suivent puisque l’option s’applique sur trois années.

En cas de déficit foncier, il est possible de le déduire du revenu global. Il y a un plafond à respecter. A défaut, il sera reporté jusqu’à dix ans maximum. Les régimes de défiscalisation permettent de bénéficier de déductions fiscales. Il existe aussi d’autres dispositifs. Par exemple, des avantages fiscaux sont accordés aux propriétaires de monuments historiques.

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