Qu'est ce que les revenus fonciers ?




Les revenus du travail s’opposent aux revenus du capital. Les revenus du capital sont ceux qui ne s’obtiennent pas par le travail. Il s’agit par exemple des dividendes, de loyers reçus lorsque l’on met des biens immobiliers en location.

Les rémunérations des dirigeants des sociétés sont soumises à l’impôt. Seules les rémunérations allouées au titre de la gestion ou de la direction de l'entreprise sont comprises dans cette catégorie (non pas les dividendes perçus sur les bénéfices). La rémunération annuelle perçue par le dirigeant dans l'exercice de ses fonctions est imposable.

Un propriétaire d’immeubles donnés en location doit déclarer ces revenus fonciers. Les revenus fonciers comprennent tous les revenus tirés des locations à vide c'est-à-dire non meublées, par un propriétaire dans le cadre d'une gestion privée, qu’il s’agisse d’immeubles bâtis ou non, situés en France ou à l’étranger. Lorsque la location est meublée elle est taxée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Seront concernés aussi bien les maisons et appartements que les commerces bureaux etc.

Le revenu foncier imposable est le revenu annuel net de l'année civile (revenu brut auquel on soustrait les dépenses effectivement supportées). L'évaluation du revenu brut est l'ensemble des loyers perçus à l'exception des cautions qui ont un caractère provisoire. On distingue lorsque les biens mis en location appartiennent à une entreprise industrielle, artisanale ou commerciale et lorsqu’ils appartiennent à une entreprise agricole ou non commerciale. Dans le premier cas, les revenus seront taxés dans la catégorie des BIC c'est-à-dire des bénéfices industriels et commerciaux, tandis que dans le second cas ils seront à intégrer dans la catégorie bénéfices agricoles ou non commerciaux.

Le revenu brut foncier est composé de la totalité des loyers perçus au cours de l’année (les cautions ne sont pas comprises car elles ont un caractère provisoire). Les provisions pour charges et les remboursements des frais effectués par les locataires sont à intégrer dans le calcul du revenu brut foncier. Les charges sont déductibles pour leur montant réel auquel s'ajoute de nouvelles charges déductibles (un forfait de 20 Euros par logement, toutes les primes d'assurance, les frais de gérance, les frais de procédure liés à la location). Les charges déductibles sont celles relatives à des travaux de réparation, d'entretien ou d'amélioration (à l'exclusion des travaux aboutissant à une construction, reconstruction ou agrandissement de l'immeuble), les charges relatives aux intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition de l'immeuble ou pour les dépenses de réparations, les frais de gardiennage, de gérance, les primes d'assurances et certains impôts. Le dépôt de garantie payé par le locataire à l'entrée dans les lieux n'est pas imposable à moins qu’il ait été utilisé pour acquitter des loyers non payés ou effectuer des réparations qui en principe étaient à la charge du locataire.

Lorsque le propriétaire décide de mettre son logement à disposition à titre gratuit, il n’y aura aucune imposition. Mais si les locaux sont loués à un prix anormalement bas, dans le but de bénéficier des déductions de charges, dans ce cas les services fiscaux peuvent décider de réévaluer les loyers en question.

Lorsqu’il s’agit d’une location dans le cadre d’un bail de réhabilitation, les constructions et autres aménagements reviennent au propriétaire en fin de bail, mais la valeur de ces travaux ne sera pas prise en compte pour le calcul du revenu foncier. Seuls les travaux d’amélioration entre dans le calcul de l’impôt.

Lorsque les recettes annuelles retirées de ces revenus fonciers n’excèdent pas 15 000 euros par an, le titulaire des revenus fera l’objet d’une imposition via un régime simplifié, le régime dit « micro-foncier ». Un abattement de 30 % sera appliqué pour tenir compte des charges engendrées par les biens. Pour les autres, c'est-à-dire les personnes dont les revenus fonciers excèdent le seuil des 15 000 euros, ils feront l’objet d’une imposition par le régime réel d’imposition. C’est la différence entre les recettes et les charges de la propriété qui servira alors à déterminer le revenu imposable.

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