Le prix dachat dun bien immobilier doit être calculé minutieusement. En effet, sans un minimum de rigueur lacheteur sera rapidement dépassé par limportance des frais annexés au prix du bien quil convoite. Ces frais se décomposent de la manière suivante :
Les frais dagence
les vendeurs de biens immobiliers (ou de terrain à bâtir) ont généralement recourent à des agences spécialisées ayant pour mission de réaliser la vente à leur place et de leur garantir une parfaite régularité de la transaction. Ces agences immobilières sengagent à présenter le bien à la clientèle dans loptique daboutir à une vente. Le mandat ainsi conclu entre le vendeur et lagence immobilière doit dans tous les cas être écrit et peut être plus ou moins étendu. Dans le mandat exclusif la vente ne peut être envisagée sans intervention de lagence. Même lorsque le vendeur trouve de lui-même un acheteur, la transaction ne pourra être conclue sans intervention de lagence immobilière. Ce type de mandat est conclu pour une période déterminée et il reste toujours possible au vendeur de dénoncer le contrat sous respect des conditions de préavis. Lorsquun acheteur potentiel visite le bien avec lagence celle-ci lui fait généralement signer un « bon de visite », sil souhaite finalement conclure la vente il devra obligatoirement avoir recours aux services de lagence. Si dans un tel cas le vendeur décide dévincer lagence en choisissant de conclure seul la vente, cette dernière pourra engager une action en responsabilité à condition de prouver que sest son intervention a permis de conclure la transaction. Le mandat peut également être simple, dans un tel cas, le vendeur peut lui-même conclure la transaction sil trouve un acheteur ou compléter ses recherches en ayant recours à dautres agences immobilières.
Le montant des frais dagence est librement fixé entre les parties. Le prix des prestations de lagence doit obligatoirement être affiché à lentrée de létablissement ou en vitrine. Lagent immobilier nest rémunéré que lorsquil parvient réellement à conclure une vente. La seule visite, même sil est accompagnée de la signature dun bon de visite, sil elle naboutit pas ne peut donner droit à une rémunération pour lintermédiaire.
Lagent immobilier est tenu dans lexercice de sa mission à un devoir de conseil quant à la fixation prix de vente du bien, à létat du logement etc. Il doit plus largement communiquer à son client toutes les informations utiles à la transaction. Par ailleurs, sa responsabilité civile contractuelle peut être engagée à loccasion de son mandat lorsquil commet des fautes de négligence. Ainsi, le fait de ne pas vérifier la solvabilité des futurs acquéreurs est par exemple de nature à faire condamner lagent immobilier pour négligence.
Les frais de notaire
Lachat dun bien immobilier neuf ou ancien engendrera nécessairement des frais de notaires. Ils seront généralement de lordre de 7% du bien ancien et compris entre 2 et 3% du bien immobilier neuf. Les frais de notaire sont à la charge de lacheteur. Toutefois, les parties peuvent convenir de déroger à cette règle et opter pour une répartition différente. Ces frais comprennent, la rémunération du notaire, le remboursement des frais quil a pu engager (appelés débours) et surtout les impôts et taxes versés au Trésor public. Du fait quils remplissent une fonction dintérêt public, la rémunération des notaires est strictement fixée par la loi.
Les frais de rémunération du notaire sont appelés les émoluments. Leur montant est proportionnel au prix de vente pour ce qui est des émoluments fixes, et fixé par décret pour chaque type de démarche pour ce qui est des émoluments de formalités (ils correspondent à toutes les action accomplit par le notaire vis-à-vis de ladministration (extrait de cadastre par exemple)).
Lacheteur doit également rembourser tous les frais engagés par le notaire, coût des différents documents, rémunération des différents intervenants ou encore les frais exceptionnels engagés à la demande du client (frais de déplacement par exemple).
Les impôts et taxes : il sagit des sommes que le notaire perçoit de son client et quil doit reverser à lEtat (T.V.A., taxe de publicité foncière, droits denregistrement). Ainsi, toute opération dacquisition dun bien immobilier donne lieu à une imposition :
Sagissant dune vente dun immeuble en létat futur dachèvement ou lorsquil est achevé depuis moins de 5 ans, lacquéreur devra sacquitter de la TVA immobilière (cest donc une taxe sur les opérations de construction);
Pour les autres cas, vente dimmeuble achevé, de terrain à bâtir etc., lacquéreur paiera des droits denregistrement, également appelé droits de mutation (il sagit dune taxe sur les opérations dacquisition). Les droits denregistrement constituent un impôt indirect prélevé lors du changement de propriétaire. Ils sont payés par lacheteur et perçus par le notaire. Les droits denregistrement constituent 5,09% du prix de vente. Ils se décomposent de la manière suivante : 3,60% relève de taxe départementale, quelle que soit la nature du bien immobilier ;1,20% de taxe communale ; 0,29% est prélevé au profit de l'Etat.
Les droits denregistrement sont généralement compris dans les frais de notaire.
En matière de ventes de terrains à bâtir (sauf ventes à un particulier), des ventes d'immeubles en état futur d'achèvement, des ventes d'immeubles neufs achevés depuis moins de cinq ans, les droits denregistrement payés par lacquéreur sont remplacés par la TVA immobilière. Cest à lacquéreur quil revient de sacquitter de cette taxe. Cette taxe se calcul a partir du prix de cession du bien immobilier auquel un taux de 19,6% est appliqué. Il existe certaines exceptions qui échappent à cette TVA. Ainsi, les particuliers qui se portent acquéreur dun immeuble à construire en vu dy installer leur habitation ne sont pas soumis à la TVA immobilière mais aux seuls droits denregistrements.