Comment est déterminé le prix de vente d'un bien immobilier ?




Le prix d’achat d’un bien immobilier doit être calculé minutieusement. En effet, sans un minimum de rigueur l’acheteur sera rapidement dépassé par l’importance des frais annexés au prix du bien qu’il convoite. Ces frais se décomposent de la manière suivante :

Les frais d’agence

les vendeurs de biens immobiliers (ou de terrain à bâtir) ont généralement recourent à des agences spécialisées ayant pour mission de réaliser la vente à leur place et de leur garantir une parfaite régularité de la transaction. Ces agences immobilières s’engagent à présenter le bien à la clientèle dans l’optique d’aboutir à une vente. Le mandat ainsi conclu entre le vendeur et l’agence immobilière doit dans tous les cas être écrit et peut être plus ou moins étendu. Dans le mandat exclusif la vente ne peut être envisagée sans intervention de l’agence. Même lorsque le vendeur trouve de lui-même un acheteur, la transaction ne pourra être conclue sans intervention de l’agence immobilière. Ce type de mandat est conclu pour une période déterminée et il reste toujours possible au vendeur de dénoncer le contrat sous respect des conditions de préavis. Lorsqu’un acheteur potentiel visite le bien avec l’agence celle-ci lui fait généralement signer un « bon de visite », s’il souhaite finalement conclure la vente il devra obligatoirement avoir recours aux services de l’agence. Si dans un tel cas le vendeur décide d’évincer l’agence en choisissant de conclure seul la vente, cette dernière pourra engager une action en responsabilité à condition de prouver que s’est son intervention a permis de conclure la transaction. Le mandat peut également être simple, dans un tel cas, le vendeur peut lui-même conclure la transaction s’il trouve un acheteur ou compléter ses recherches en ayant recours à d’autres agences immobilières.

Le montant des frais d’agence est librement fixé entre les parties. Le prix des prestations de l’agence doit obligatoirement être affiché à l’entrée de l’établissement ou en vitrine. L’agent immobilier n’est rémunéré que lorsqu’il parvient réellement à conclure une vente. La seule visite, même s’il est accompagnée de la signature d’un bon de visite, s’il elle n’aboutit pas ne peut donner droit à une rémunération pour l’intermédiaire.

L’agent immobilier est tenu dans l’exercice de sa mission à un devoir de conseil quant à la fixation prix de vente du bien, à l’état du logement etc. Il doit plus largement communiquer à son client toutes les informations utiles à la transaction. Par ailleurs, sa responsabilité civile contractuelle peut être engagée à l’occasion de son mandat lorsqu’il commet des fautes de négligence. Ainsi, le fait de ne pas vérifier la solvabilité des futurs acquéreurs est par exemple de nature à faire condamner l’agent immobilier pour négligence.

Les frais de notaire

L’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien engendrera nécessairement des frais de notaires. Ils seront généralement de l’ordre de 7% du bien ancien et compris entre 2 et 3% du bien immobilier neuf. Les frais de notaire sont à la charge de l’acheteur. Toutefois, les parties peuvent convenir de déroger à cette règle et opter pour une répartition différente. Ces frais comprennent, la rémunération du notaire, le remboursement des frais qu’il a pu engager (appelés débours) et surtout les impôts et taxes versés au Trésor public. Du fait qu’ils remplissent une fonction d’intérêt public, la rémunération des notaires est strictement fixée par la loi.

Les frais de rémunération du notaire sont appelés les émoluments. Leur montant est proportionnel au prix de vente pour ce qui est des émoluments fixes, et fixé par décret pour chaque type de démarche pour ce qui est des émoluments de formalités (ils correspondent à toutes les action accomplit par le notaire vis-à-vis de l’administration (extrait de cadastre par exemple)).

L’acheteur doit également rembourser tous les frais engagés par le notaire, coût des différents documents, rémunération des différents intervenants ou encore les frais exceptionnels engagés à la demande du client (frais de déplacement par exemple).

Les impôts et taxes : il s’agit des sommes que le notaire perçoit de son client et qu’il doit reverser à l’Etat (T.V.A., taxe de publicité foncière, droits d’enregistrement). Ainsi, toute opération d’acquisition d’un bien immobilier donne lieu à une imposition :
• S’agissant d’une vente d’un immeuble en l’état futur d’achèvement ou lorsqu’il est achevé depuis moins de 5 ans, l’acquéreur devra s’acquitter de la TVA immobilière (c’est donc une taxe sur les opérations de construction);
• Pour les autres cas, vente d’immeuble achevé, de terrain à bâtir etc., l’acquéreur paiera des droits d’enregistrement, également appelé droits de mutation (il s’agit dune taxe sur les opérations d’acquisition). Les droits d’enregistrement constituent un impôt indirect prélevé lors du changement de propriétaire. Ils sont payés par l’acheteur et perçus par le notaire. Les droits d’enregistrement constituent 5,09% du prix de vente. Ils se décomposent de la manière suivante : 3,60% relève de taxe départementale, quelle que soit la nature du bien immobilier ;1,20% de taxe communale ; 0,29% est prélevé au profit de l'Etat.

Les droits d’enregistrement sont généralement compris dans les frais de notaire.

En matière de ventes de terrains à bâtir (sauf ventes à un particulier), des ventes d'immeubles en état futur d'achèvement, des ventes d'immeubles neufs achevés depuis moins de cinq ans, les droits d’enregistrement payés par l’acquéreur sont remplacés par la TVA immobilière. C’est à l’acquéreur qu’il revient de s’acquitter de cette taxe. Cette taxe se calcul a partir du prix de cession du bien immobilier auquel un taux de 19,6% est appliqué. Il existe certaines exceptions qui échappent à cette TVA. Ainsi, les particuliers qui se portent acquéreur d’un immeuble à construire en vu d’y installer leur habitation ne sont pas soumis à la TVA immobilière mais aux seuls droits d’enregistrements.

Rechercher parmi les articles juridiques