Quelles sont les obligations du vendeur et de l'acheteur ?




• Les obligations du vendeur

L’obligation de délivrance :
Le Code civil prévoit que le vendeur d’un bien est tenu de respecter deux obligations principales : délivrer et garantir la chose qu’il vend. En matière immobilière cette obligation de délivrance est remplie lorsque le vendeur remet les clefs ou les titres de propriété. Le fait pour le vendeur de ne pas délivrer le bien dans le délai convenu entre lui et l’acheteur, l’expose à ce que l’acheteur demande une mise en possession forcée, voir à une résolution de la vente. Généralement, un délai est prévu au contrat pour permettre à l’acquéreur de s’acquitter de son obligation. Si rien n’a été prévu, il reviendra au juge de fixer un délai raisonnable pour la délivrance. L’acquéreur sera par ailleurs en droit de réclamer des dommages-intérêts lorsque le défaut de délivrance dans le terme convenu lui aura causé un préjudice. De plus, le vendeur est tenu de délivrer le bien conformément à ce qui a été prévu dans le contrat. Ainsi, le Code civil prévoit qu’en matière de contenance (superficie) lorsque le vendeur indique dans le contrat une superficie supérieure (de plus de 5%) à la superficie réelle, le vendeur sera obligé de souffrir d’une diminution proportionnelle du prix. Dans le cas contraire, l’acquéreur peut choisir de fournir le supplément du prix ou se désister, si la superficie réelle est supérieure de plus d’un douzième à celle qui a été déclarée dans le contrat.

L’obligation de garantir une possession paisible :
Lors de la vente d’un bien immobilier le vendeur doit garantir à l’acquéreur une possession paisible de la chose vendue. Si tel n’est pas le cas, que l’acquéreur est privé de la jouissance paisible (totale ou partielle) de la chose qui lui a été vendue on parle d’éviction. Par ailleurs, le vendeur peut être tenu responsable des troubles que pourraient causer les tiers à l’acquéreur s’il ne fait pas preuve de suffisamment de diligence. Pour invoquer valablement la garantie contre l’éviction l’acquéreur devra être de bonne foi, c’est-à-dire être totalement ignorant du risque au moment de l’acquisition du bien, et prouver que le trouble est la conséquence d’une faute imputable au vendeur.

Le vice caché :
Le vice caché est un défaut qui rend la chose vendue impropre à l’usage ou en diminue tellement celui-ci que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix. Il ne doit pas s’agir d’un simple défaut d’agrément mais bien d’un élément affectant la structure du bien, en l’espèce de l’immeuble. Par exemple, la présence de capricorne dans la charpente.
La mise en jeu de la garantie des vices cachés nécessite que trois conditions soient réunies : le vice doit être caché, il ne doit pas être apparent, les défauts dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ne sont pas garantis. Dès lors que la découverte du vice nécessite de recourir à un expert on admet qu’il s’agit d’un défaut caché. Le bien doit ensuite être affecté dans sa structure, l’immeuble doit être rendu impropre à l’usage, en raison par exemple, du risque qu’il fait courir pour la sécurité des occupants. Enfin, le défaut doit être antérieur à la vente.

Il reviendra à l’acheteur de faire la preuve du vice par tout moyen. Cette action devra être intentée dans un bref délai, le Code civil prévoit un délai de deux ans après la découverte du vice. Lorsque le vice est reconnu l’acquéreur dispose d’une option : soit il conserve son bien et demande une diminution du prix (on parle d’action estimatoire), soit il choisi d’annuler rétroactivement la vente, il restitue le bien et récupère le prix payé et les frais occasionnés par la vente (on parle d’action rédhibitoire). Dans tous les cas des dommages-intérêts pourront être envisagés lorsque le vendeur aura agit de mauvaise foi.

• Les obligations de l’acquéreur

Le paiement du prix :
La principale obligation de l’acquéreur est de payer le prix convenu à la date convenue. L’acquéreur dispose du droit de suspendre le paiement du prix de la vente lorsqu’il est « troublé ou à juste sujet craint d’être troublé par une action, hypothécaire ou en revendication ». Ainsi, l’existence d’une inscription hypothécaire sur l’immeuble vendu constitue une menace telle pour l’acquéreur que celui-ci est en droit de suspendre le paiement jusqu’à ce que le risque soit levé. Pour le reste, lorsque l’acheteur ne paie pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente.

Les frais de notaire :
Les frais de notaire sont à la charge de l’acheteur. Toutefois, les parties peuvent convenir de déroger à cette règle et opter pour une répartition différente. Ces frais comprennent : les droits dus au Trésor Public (T.V.A., taxe de publicité foncière, droits d’enregistrement, etc.) ; les honoraires du notaire (ils sont régis par décret) ; et les débours, il s’agit des dépenses engagées par le notaire en vu de l’acquisition (extraits de cadastre, consultation d’expert etc.).

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