Le contrat de vente d'un bien immobilier achevé




Le contrat de vente reprendra globalement les clauses qui figurent dans l’avant-contrat. Il est établi par acte authentique. Avant toute signature, certaines formalités sont à respecter.

Le notaire en charge de la vente sera tenu de procéder à la purge des droits de préemption (proposer au titulaire du droit d’acquérir le bien en priorité). Le titulaire d’un droit de préemption à la possibilité de se substituer à l’acquéreur. Lors de la vente du bien, il est prioritaire, il doit être consulté et ce ne sera qu’après son refus qu’il sera possible d’envisager un autre acquéreur. En pratique, cela consiste à permettre, généralement au maire de la ville, si le logement est situé dans une zone ou le droit de préemption joue (ou au locataire lorsque le logement est en location), de faire jouer son droit et ainsi acquérir le bien par priorité.

L’article 1593 du Code civil met à la charge de l’acheteur les frais d’actes et autres accessoires de la vente. Seuls les frais de purge des hypothèques doivent rester à la charge du vendeur. Divers documents d’urbanismes devront être collectés par le notaire. Il devra également dresser un état hypothécaire. Cela signifie qu’il devra contrôler l’origine de la propriété, il sera tenu de remonter trente ans en arrière.

Certaines particularités existent pour les logements de moins de dix ans. L’acheteur sera tenu de vérifier que l’immeuble a été régulièrement construit, il exigera à cette fin que le vendeur lui remette : le permis de construire et le certificat de conformité qui atteste du respect des prescriptions du permis de construire ainsi que le procès verbal de réception qui renseignera quant à lui sur les garanties existantes. Par ailleurs, le vendeur devra remettre à l’acheteur les documents relatifs à l’assurance responsabilité et l’assurance dommage-ouvrage lorsque celle-ci a été souscrite. Enfin, dans les trois mois qui suivent sa signature, le contrat de vente devra être publié à la Conservation des hypothèques.

Lors de l’achat d’un appartement ou d’un immeuble en copropriété certaines règles viennent s’ajouter aux précédentes. Ainsi, avant son entrée dans les lieux, l’acquéreur se verra remettre un règlement de copropriété, il est obligatoirement annexé au contrat de vente. Celui-ci aura pour but de définir les règles d’occupation des parties privatives et des parties communes de la copropriété. Le contrat de vente devra également indiquer de manière précise la surface du lot de la copropriété. Lorsque cette donnée est manquante, l’acheteur peut soulever la nullité du contrat dans les deux mois qui suivent sa signature. Par ailleurs, lorsque la superficie est indiquée dans l’avant-contrat celle-ci doit correspondre à ce qui sera plus tard inscrit dans l’acte de vente. Afin d’éviter certaines pratiques qui consiste à indiquer une superficie erronée dans l’avant-contrat, la loi du 10 juillet 1965 est venue encadrée le domaine. Ainsi, elle donne la possibilité à l’acquéreur lésé d’obtenir une diminution du prix, voir une annulation, lorsque la superficie mentionnée dans l’acte de vente est inférieure de plus d’un douzième à la superficie réelle exprimée dans l’acte de vente.

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