Qu'est ce que le démembrement du droit de propriété ?




Au regard de ces différentes composante, le droit de propriété peut faire l’objet de démembrement. Le démembrement consiste à séparer le droit de propriété en deux éléments : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruit : permet de jouir des bénéfices que peut apporter le bien. L’usufruitier sera la personne qui disposera de la jouissance totale du bien, il n’en aura toutefois pas la propriété. Une personne titulaire de l’usufruit pour un immeuble pourra par exemple habiter dans le logement ou le louer et en percevoir les loyers. La nue-propriété représente le droit d’aliénation du bien. Le nu-propriétaire est la personne qui peut décider de l’aliénation. Il dispose donc d’un droit de possession sans droit de jouissance.

La vente en viager est l’une des formes les plus connues du démembrement. Elle consiste à céder la nue-propriété d’un bien immobilier en contre partie du versement d’un capital (appelé le bouquet) et d’une rente viagère pendant toute la durée de la vie du cédant. Le cédant, généralement une personne âgée (appelé le crédirentier), continue alors à habiter les lieux. A son décès, l’acheteur (le débirentier) devient propriétaire. La rente à payer par l’acquéreur peut être assise sur une tête ou réversible sur une deuxième tête. Ainsi, pour un couple marié qui a opté pour une rente sur deux têtes, au décès de l’un, le veuf ou la veuve a un droit au maintien dans les lieux, et l’acheteur devra continuer à lui verser la rente. Il existe deux formes différentes de viager : la vente en viager occupé, l’acheteur n’est alors que le nu-propriétaire, le vendeur reste usufruitier et à ce titre il a le droit d’habiter les lieux et d’en recueillir les fruits ; et la vente en viager libre qui donne pour sa part à l’acheteur le droit d’occuper les lieux et de les louer, il est à la fois nu-propriétaire et usufruitier.

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