Il existe trois types de garanties qui sont offertes au maître de louvrage immobilier pour couvrir les défauts de construction quil constaterait après la réception des travaux. Si tous les contrats de construction immobilière comprennent la garantie décennale et la garantie biennale, seul contrat de louage douvrage peut obliger lentrepreneur à garantir le parfait achèvement.
Tout dabord, la garantie de parfait achèvement, elle permet au maître de louvrage dobtenir une réparation rapide des défauts lorsquil a réceptionné les travaux avec réserves ou lorsquil les signale dans lannée de la réception. Elle évite également davoir recours à des règlements judiciaires. Cette garantie dure un an à compter de la réception, toute clause dans le contrat de louage douvrage qui a pour objet dexclure ou de limiter la garantie de parfait achèvement est réputée non écrite. La garantie de parfait achèvement couvre tous les désordres découverts quelle que soit leur nature, il peut donc sagir de vices, de défauts de conformité ou encore de malfaçons. Pour pouvoir la mettre en uvre, le maître de louvrage formulera une réserve dans le procès-verbal lors de la réception, et, pour les défauts survenant dans lannée de la réception, ils seront dénoncés dans une lettre recommandée avec accusé de réception adressée au constructeur. Cette dénonciation est indispensable puisque cest elle qui fera jouer la garantie.
Les garanties décennale et biennale, quant à elles, vont prolonger les effets dun contrat dont lexécution sest terminée avec la réception ou la levée des réserves. Lentrepreneur devra répondre des défauts apparaissant après lexécution du contrat, il sera présumé responsable de ceux-ci et exonéré par la preuve dune cause étrangère. Concernant la garantie décennale, cest une garantie de dommages qui protége le maître de louvrage pendant dix ans à compter de la réception de louvrage, il devra donc agir dans ce délai. Il doit sagir dun défaut caché à la réception et découvert ensuite, cest au maître de louvrage quil incombe den rapporter la preuve. Sont couverts les dommages les plus graves causés à louvrage : latteinte à sa solidité, tels par exemple leffondrement, linstabilité, et, limpropriété à remplir sa destination, cest-à-dire que louvrage ne peut plus remplir lusage auquel il est destiné. La cause du dommage na pas dimportance, il nest pas non plus nécessaire dimputer le dommage à lentrepreneur, il suffit que le dommage qui nuit à la solidité de louvrage soit dénoncé.
Concernant la garantie biennale, le maître de louvrage pourra la faire jouer lorsque quun défaut affecte le bon fonctionnement dun élément déquipement dissociable de louvrage, sans toutefois compromettre la solidité ou la destination de celui-ci. Cette garantie de bon fonctionnement a une durée minimale de deux ans à compter de la réception des travaux. Les éléments déquipement de louvrage concernés sont ceux qui sont simplement installés par lentrepreneur, tels des fenêtres, des volets, des revêtements muraux, etc. Leur pose, leur démontage ou leur remplacement doivent pouvoir être fait sans détériorer louvrage, le degré de gravité du dommage na pas dimportance. La garantie décennale sera néanmoins privilégiée à la garantie biennale lorsque le mauvais fonctionnement de lélément cause un dommage de nature décennale à louvrage. Enfin, les dommages qui résultent de lusure normale de louvrage ne sont pas garantis.
Enfin, en cas de revente avant leur expiration, le maître de louvrage transmettra le bénéfice de ces nouvelles garanties au nouvel acquéreur de louvrage, qui les transmettra à son tour aux éventuels acquéreurs successifs. Si le maître de louvrage revend limmeuble alors que louvrage est toujours couvert par la garantie décennale, cest donc son acquéreur qui pourra en profiter tant que durera la garantie. De plus, lorsque le nouvel acquéreur est dans lincapacité de faire jouer ces garanties, par exemple parce que les délais pour agir sont dépassés, il lui reste tout de même une garantie contre son vendeur, la garantie contre les vices cachés.